思源房地产产品设计研发体系教材.pptVIP

1 目 录 产品策划体系定位 1 2 产品策划基础资料 3 产品策划体系内容 4 反馈与修正 2 产品策划体系定位 3 经纪公司承担建筑规划设计院的部分功能，增加所提方案的可操作性与可实施性。 3 经纪公司 开发商 建筑规划院 房地产项目前期顾问阶段 反馈修正 反馈修正 给出结论 给出结论 4 前端市场定位 后端营销推广 房地产项目前期报告 中端产品策划 经纪公司承担建筑规划设计院的部分功能，增加所提方案的可操作性与可实施性。 给出结论 反馈修正 给出结论 反馈修正 反馈修正 5 前端市场定位 中端产品策划 后端营销推广 房地产项目前期报告 房地产项目前期策划过程中承前启后的模块。 经纪公司间竞争升级，产品策划由自选动作变为规定动作，广度及深度也逐渐加大。 6 思源2010年北京地区 某项目前期投标报告 7 易居2009年上海地区 某项目前期定位报告 8 世邦魏理仕2009年青岛地区的前期报告 9 产品策划基础资料 10 2. 当地政策规范 4. 市场调研 1. 地块资料 3. 开发商诉求 基础资料 5. 项目定位 客观事实 主观判断 11 2. 当地政策规范 4. 市场调研 1. 地块资料 3. 开发商诉求 基础资料 5. 项目定位 12 地块资料 地块资料主要包括： 规划意见书及相关政府文件 地块CAD图 地块内外部情况 既有规划方案 13 地块资料| 规划意见书及相关政府文件 规划意见书及相关政府文件：地块真实的官方权威信息 14 地块资料| 规划意见书及相关政府文件 规划意见书 15 地块资料| 规划意见书及相关政府文件 规划意见书 地块的用地性质、面积指标、容积率、限高、建筑密度 16 地块资料| 规划意见书及相关政府文件 规划意见书 是否含代征/代建的道路用地及绿化用地指标 是否有政策房指标？ 限价房/廉租房/回迁房/回迁商业 17 地块资料| 规划意见书及相关政府文件 规划意见书 建筑红线退让距离及道路红线退让距离 社区出入口方位设置要求与车位配比要求 18 地块资料| 规划意见书及相关政府文件 规划意见书 地块图：直观了解 19 地块资料| 规划意见书及相关政府文件 相关政府文件：其它官方文件作为补充 市政管线情况、采暖方式…… 20 地块资料| 地块CAD图 地块CAD图：产品设计的底稿，力求准确无误。 开发商直接提供CAD图纸；由钉桩点坐标文件生成；用JPG图片大致勾勒生成。 CAD格式文件 钉桩点文件 21 地块资料| 地块内部及周边情况 地块内部及周边情况：现状及未来规划，尽可能用实景照片展示。 内部： 是否存在地势高差、原生植被、水系、温泉、工业遗存等？ 是否存在被污染后需要更换的土壤？ 外部： 有利因素：景观资源，如河流湖泊、旅游景点、城市地标等；社会资源，如重点中小学，大型医院，市政公园，体育场馆等；交通站点，如地铁/轻轨/BRT站点等。 不利因素：噪声及粉尘污染，如市政主干道，铁路，工厂，专业市场，发电厂；心理负面影响，如高压线走廊，火葬场，坟地，破旧楼房等。 22 地块资料| 地块内部及周边情况 案例 西 中 中 南 北 东 23 地块资料| 既有规划方案 某项目概念性总规方案 开发商已有规划方案，需经纪公司提供建议及意见； 综合体的公寓项目，要求对标准层进行分割，需开发商提供标准层图纸。 某城市综合体项目公寓部分 标准层设计图纸 24 2. 当地政策规范 4. 市场调研 1. 地块资料 3. 开发商诉求 基础资料 5. 项目定位 25 当地政策规范 项目所在省、市的最新的政策规范要求。 建筑 间距 系数 日照 测算 标准 建筑 宽高比 与楼座排布相关的规范 …… 26 当地政策规范 日照及间距系数设计依据：《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》(沈阳市人民政府令 2006第64号) “第九条”：住宅建筑高度在40米以上时，面宽不大于60米。 “第十四条”：高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比大于1.2时，按遮挡建筑面宽确定建筑间距系数；在三环路以内地区，当建筑高度在40米以上时，建筑间距系数不得小于1.4，且建筑间距不得小于40米； “第十七条”：沿城市主要道路一侧并列布置的高层住宅之间的建筑间距除满足本规定相对应的建筑间距要求外，不得小于30米。 “第二十三条”：住宅日照是指住宅主采光面居室的满窗日照时数。日照标准日为大寒日，有效日照时间带为上午8时至下午4时。 “第二十五条”：新建高层住宅或高层和多层混合的住宅成组布置时，新建住宅日照应不低于大寒日1小时。 建筑宽高比 建筑间距 日照测算标准 27 当地政策规范 项目所在省、市的最新的政策规范要求。 层高 阳台 飘窗 入户花园 地下空间 …… 与赠送面积相关的规范 28 当地政策规范 赠送面积依据：成都市规划管理局关于对