二手房选购指南.docVIP

二手房交易流程与选购注意事项 第一步：看房选房 选择二手房头疼的就是找房源，其实也有多种渠道，，到正规的房地产中介寻找个人房源信息。第二，通过亲戚朋友或熟人同事介绍个人房源信息。 第二步：产权审查 ， 检验二手房权，审查该房的“两证”（房产证、市局的房子有土地证）及相关文件（原购房协议、原购房等）； 第二， 房子的产权是否与他人共同拥有； 第三， 交易前查看房屋有无其人债权债务纠纷或机关等查封； 第四， 审查房屋有无抵押等情况； 第五， 二手房是否属于允许出售的房屋； 第六， 是否出租，承租人是否已经放弃优先购买权。 第三步：签订合同 签合同时，买卖双方应在购买合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等，明确违约责任。如到期未交房、单方悔约及其他违约情况的具体处理应注明，避免在交款时（过户、付款）出现不必要的麻烦。 第四步：“两证”过户 签订合同买方需交付定金，购房者和房主到该房屋房证填发单位区房产局办理过户，过户前买方交齐全款。办好《房屋权证》后，购房者要到土地部门办理土地证（只有市局有土地证）。 第五步：申请贷款 购房者申请贷款时需要带相关证件。然后向担保公司（银行）提出贷款申请，经过担保公司（银行）的调查审批后，购房者要签署一系列设定抵押所需的资料。 第六步：办理房贷 在相关部门（签约）指导下，等一切证件办齐后，双方用自己的身份证开设账户，银行将购房者申请的贷款划至房东的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。 第七步：收房入住 经历了前期一些周折，但到终的验房收房也是一件不可忽视的问题，（水电、物业、供暖，等相关费用是否结清）。 我们通常所说的二手房，是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。 近年来，不仅一、二线城市房地产市场火爆，房价上涨，三、四线城市房地产市场也逐渐升温，大有“后来居上”之势。在火爆的房市中，二手房交易着实占据了举足轻重的地位，二手房数量在不断增加，交易规模在不断扩大。由于二手房交易相对复杂，涉及相关法律、政策较多，其市场体系尚处于进一步发育与完善阶段，再加上二手房本身又具有不同于新开发商品房的诸多特征，使得二手房交易环节更多，程序更加复杂，风险也更大。事实也正是如此，据了解，以浙江省法院为例，近年来，法院受理的二手房交易纠纷逐年增多，并且呈现出涉案标的额大、案件事实较为复杂、处理难度较大的情况。通过进一步分析裁判文书网公布的相关案例，从中总结发现出二手房交易中一些常见的问题，梳理出一些常见的风险。这些风险，不仅涉及买卖契约的缔结，还涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等法律方面，以及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性方面。风险不可谓不多，对于购房者来说，不可以不防。 经过梳理，二手房交易常见风险的主要有以下九类： 风险一：所购房屋是否存在抵押情况 [相关法条]《物权法》第一百九十一条第二款规定： 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押的情况，如果要进行交易首先要解除抵押。如果购房人在房屋过户之前不解除之上的抵押，是无法完成过户手续的。购房者应当仔细查验所要购买房屋的产权登记情况。由于有效的抵押权必然在管理部门有登记，因此，必要时，购房人可以要求卖房人通过房屋核验提供相关材料。另外，有房屋中介公司提供居间服务的情况下，也可要求中介公司提供相关服务。一般来说，房屋买卖合同签订及履行耗时较长，其间可能出现的问题较多，买卖双方应当小心防范因房屋存在抵押给交易造成的障碍。在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范意外情况发生。 风险二：所购房屋是否属于“抵债房” [相关法条]《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。 在高利贷的借款关系中，经常遇到此种情况：出借人向借款人提供借款时，要求借款人以房产进行抵押，同时又要求借款人办理委托售房和房屋抵押公证。这样，当借款人无力偿还借款后，出借人就可以凭借委托售房公证代理借款人处理房产。出借人在处理房产时，往往忽视借款人的利益，低价转卖房产。出借人的这种借房屋买卖幌子，隐瞒高利借贷之实的行为，侵害了既借款人的合法权益，又扰乱了抵押登记秩序。从买房人角度来看，在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，不能一味贪图便宜，应当审核出售人的所有权情况，弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系，避免购买