年土地增值税清算实务课件.ppt

2018年土地增值税清算实务; 营改增对土地增值税影响及应对策略 财税〔2016〕43号：契税、房产税的租金、土地增值税收入、地增值税扣除项目、个人转让房屋的个人所得税应税收入为不含增值税收入。 所得税、自用房房产税等 70号公告：房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额： （一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入;2017年国税总局稽查方向及项目解析 营改增和所得税管辖权的变更 地税：移交后的秋后算账 殃及池鱼：其他税种（残余税种） 专项整治的稽查工作 以票控税;以《2017年税务稽查重点工作安排》为指导纲领，《全国税务稽查规范（1.0版）》为行为准则，金三系统+增值税发票新系统+出口退税系统+协查管理系统等多系统联合为手段的大数据，信息共享稽查体系，;税总稽便函〔2017〕29号《2017年税务稽查重点工作安排》 一、依法严厉打击各类税收违法行为 （一）严厉打击骗取出口退税违法行为（纺织、服装、家具、手机、黄金等行业） （二）严厉打击虚开增值税专用发票违法行为（黄金票、海关完税凭证、农产品发票、成品油发票等） （三）创新开展综合整治发票违法犯罪工作 （四）开展行业和区域性税收专项整治（建筑安装业、房地产业、生活服务业及交通运输业等行业） ;《全国税务稽查规范（1.0版）》 包括13大类94小类730项税务稽查事项，引用各类法律法规及规范性文件119件，提示各类风险点307条，涉及税收执法文书及内部管理文书211种，包括13大类94小类730项税务稽查事项，引用各类法律法规及规范性文件119件，提示各类风险点307条，涉及税收执法文书及内部管理文书211种。;“金税三期”的使用对企业财务工作提出的新要求 金三上线及稽查二包使企业无形可遁 ;营改增后如何把握土地增值税清算的对象、清算条件及应对策略; ;（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算： ①已竣工验收，且销售面积达到可售面积85%以上，或虽未达到85%，但剩余面积已经出租或自用的； ②取得???售（预售）许可证满三年未销售完毕的； ③纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的； ④省税务机关规定的其他情形。 ; ;;“清算单位” 《土地增值税暂行条例实施细则》： 第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。 （国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 各地具体规定：;《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）文第十七条：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位。?　 ?国家税务总局 2010/09/26 ;后营改增时代土地增值税清算收入疑难问题及应对策略;营改增对土地增值税收入的影响及争议分析 70号公告第一条：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。;案例：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1110万，假设对应的土地成本为400万，则纳税人如何确定土地增值税收入？ 简易计税： 土地增值税应税收入=1110/（1+5%）=1057.14万 ;一般计税： 销售额=（1110-400）/（1+11%）=639.64万 增值税销项税额=639.64×11%=70.36万 土地增值税应税收入=1110-70.36=1039.64万 ;营改增抵减的增值税销项税金调增土地增值税清算收入。 营改增抵减的增值税销项税金是否调减土地增值税土地成本？ 土地增值税税前扣除的土地成本为纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。;财会〔2016〕22号： 借：应交税费-—应交增值税（销项税额抵减） 贷：主营业务成本、存货、工程施工;土地增值税预征计税依据确认争议及涉税风险把控 70号公告：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款