象山奥丽赛项目产品定位报告.ppt

引导客群：周边乡镇为子女购房 目标 客群 区域特征：象山城区或周边乡镇 年龄特征：35-50岁 职业特征：种类涵盖全 居住特征：居住在自建房 置业目的：为子女进城购房、落户城区 需求产品：二房或小三房 ●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位 目标客群锁定 资产能力有限而又追求品质的群体 ●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位 怎么样让目标客群与项目形成价值共识？ ●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位 案例借鉴 Part7 【关键词】：考察相似案例，借鉴成功经验 万科·新榆公馆（沈阳浑南郊区地段） 同样的脱离城区地段 同样的周边有工业区环境 同样的没有任何人居配套 万科如何将其打造成功？ ●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位 项目的成功已超过所在地段和区域所能赋予的价值 项目 地段 万科真厉害，拿三流的地段建房子，卖最高的价钱，周边根本没有配套设施。 ——万科新榆公馆业主论坛 浑南成熟区 浑南不成熟区域 区域周边形象 主城区 ●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位 为什么？ 万科以中等规模的郊区项目，用北欧风情小镇式的全新理念打造，创造不俗的业绩与口碑！ ●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位 人文历史轴线 自然景观轴线 徜徉历史，尊重自然 对保留铁轨的景观处理 简约立面、平直线条、凹凸设计细节营造北欧风情 建筑 细节 遵循北欧的人本主义设计思想与功能主义设计方法，注重形式上的美感，同时讲求骨子里的舒适。 ●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位 利用中心湿地湖景营造自然、生态的北欧文化风情 景观 营造 社区中心湖景湿地 欧洲独具特色的造景手法：中心地带的人工湖；保留约4000㎡原生树木，约1400㎡人工湿地，呈现浓郁的北欧韵致。 ●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位 户型、装修着力体现纯粹、朴实的北欧现代风格 户型 装修 ●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位 注重对北欧文化风情和基地历史文脉的宣传 营销 手段 售楼处内做了相关文化的展示：北欧文化，沈阳第四粮仓。在销售文件和销售物料上也强调项目的北欧风情和历史文化。 ●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位 带给本项目的成功借鉴点 西方文化元素成功植入规划、景观、建筑、户型； 运用情景营销，使客户对“地段”、“配套”的关注， 转移至对“产品本身价值”的关注。 成功因素借鉴 中规模郊区物业跨越地段价值，克服区域偏远和不成熟的弱势 成功树立中高端品质项目形象，全方位立体展示北欧文化风情 ●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位 项目定位 Part7 【关键词】：回顾市场，定位方向 回顾市场，梳理定位战略 象山进入快速发展通道，项目面临机遇 地段、人居、配套等优势不突出，不适宜高端战略 行业面临大调整，高端市场受影响，经济产品有机会 竞争激烈，调控下以出挑产品价值获胜 城市解读 项目本体 宏观环境 微观市场 项目战略方向：领先象山人居时代的品位大盘，高端形象，中高端产品！ 聚焦有一定资产能力而又追求品质感的群体 客户解读 用强势的产品力转移客户对项目自身弱势的关注 案例借鉴 ●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位 地块指标属性 住宅地块：容积率1.5，建筑密度40%，限高24米；商业地块：容积率2.0，建筑密度30%，限高30米 可造产品 小高层产品 板块商业 洋房产品 拉高容积率，用足容积 高低密度过渡物业 拔高项目形象 打造人居配套 获得商业利润 项目产品方向：集洋房、高层、商业于一体的复合型社区！ ●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位 象山在售及未来供应项目属性 银亿·金域华府 海御 紫悦馨园 绿城·百合公寓 新古典高层社区 欧式风情高层社区 皇家欧式高层社区 未来皇家欧式风集中供应，尊贵有余而风情不足， 本案应出新立意！ 打造人居配套 获得商业利润 ●城市解读 ● 项目本体 ● 宏观环境 ● 微观市场 ● 客户解读 ● 案例借鉴 ● 项目定位