四川眉山万景国际项目市场调研报告(花钱).docVIP

PAGE XX二期 可行性研究报告 目 录 TOC \o 1-2 \u 第一部分：项目概况 1 一、项目背景 1 二、宗地位置 2 三、宗地现状 2 四、项目周边配套 3 五、大市政配套 4 六、规划控制要点 5 第二部分：项目股权收购及分析 9 一、项目股权转让方基本情况 9 第三部分：市场分析 11 一、房地产市场总体行情 11 二、北京市房地产市场 11 (一)北京房市情况 12 （二）北京土地市场情况 14 三、区域市场调查与分析 15 （一）区域市场调查分析结论 16 （二）居住项目市场调查 18 （三）商业项目市场情况 38 （四）办公项目市场情况 41 四、项目初步定位 43 （一）物业定位 43 （二）目标客户定位 45 （三）价格定位 47 第四部分：规划设计分析 48 一、总平面设计（根据已审定的方案通知书） 48 （一）总平面布局 48 （二）绿化设计 49 （三）交通及停车组织 50 （四）人防出入口组织 50 （五）方案技术经济指标 51 二、建筑设计 52 （一）设计依据和基础资料 52 （二）设计说明 52 （三）建筑装修标准 56 （四）主要户型指标统计 57 第五部分：项目进度计划安排 59 一、项目获取计划 59 二、项目前期阶段计划 59 三、项目工程建设阶段计划 59 四、项目销售阶段计划 60 第六部分：投资收益分析 61 一、成本测算 61 二、税务分析 61 三、收入估算 62 四、经济效益分析 63 五、项目资金筹措 64 第七部分：管理资源配置 65 一、机构设置 65 二、人力资源需求 65 第八部分：综合分析与建议 66 一、优势分析 66 二、劣势分析 66 三、机会分析 67 四、威胁分析 68 五、结论和建议 69 第一部分：项目概况 一、项目背景 本项目名称为XX村二期5#地工程，规划用途为住宅、商业、办公。项目位于建国门外繁华的赛特商圈，长安街街上、东二环边，CBD国际商务中心为邻，紧靠第一使馆区。 2001年12月，取得《关于朝阳区规划建设住宅及配套项目意见书》，获准立项，立项主体为**集团公司。规划意见书经续期后，在有效期内。 2003年12月，取得《审定设计方案通知书》。 2004年8月30日，签定土地出让合同。 2004年12月，**有限公司与**投资有限公司签定合作开发协议，成立了项目开发公司——****有限公司，持股比例分别为40%和60%。 2005年6月17日，取得房屋拆迁许可证。 2007年3月，取得土地证。 自2007年6月至今，完成72%拆迁量。 二、宗地位置 本项目位于朝阳区建国门外成熟的赛特商圈核心区内。赛特商圈是首都最早的涉外商圈和第一使馆区的发源地。长安街上，东二环边，东临CBD国际商务中心，紧靠第一使馆区。项目南邻市人大南路，西至长富宫东路，东邻鼎极公寓，北侧为XX村24层公寓。 三、宗地现状 1、四至范围 本项目南邻市**南路，西至**东路，**公寓，北侧为XX村24层公寓。 2、项目用地平坦、形状规整。项目用地为南、北两块，中间隔市政路。北侧地块东西宽约105m，南北长约120m，与XX村二期**路相望。建设用地范围内没有珍稀树木。 3、地面现有居民情况 本项目拆迁居民总计377户，其中居民公房（平房）301户，居民楼房76户、单位2家。截止到2009年6月，已完成居民拆迁274户，2家单位已全部拆迁完毕，占总拆迁面积的72.7%。 目前项目用地范围内剩余被拆迁人103户，拆除面积约7000平方米。103户被拆迁人中，平房户46户，拆除面积3600.4平方米；楼房户57户，拆除面积3396.6平方米。 因受日照遮挡原因，项目东侧楼内有12户需在动工前解决另行安置。该房屋属直管公房，没有房改，暂按户均建筑面积75平方米测算，总面积900平方米。 4、地下情况 项目用地内无特殊管线、电缆、暗渠，地上原有建筑物没有桩基、没有地下构筑结构；地上没有受保护的历史文物古迹以及可利用的构建物。 通惠河在项目的南侧，预计会对地下车库的施工建设形成一定影响，但该影响完全在可控的范围内。 6、代征城市用地 项目用地完整，代征城市道路用地8800平米，现已基本完成。 四、项目周边配套 本项目位于城市核心区域，属赛特商圈的核心区，基础设施和公共配套系统十分发达、完整。休闲、购物、娱乐便利，出行极为方便，可享受的基础设施和公共配套资源极其丰富。 1、交通 交通路网畅通多维，长安街街旁，可快速通达二、三环，出行极为方便。驾车，向西由长富宫东路向北融入长安街，向南到通惠河北路及东二环。步行3-5分钟，一可到建国门地铁站，二可到长安街沿线的公交