中海_长春中海凯旋门项目市场评估报告_61_XXXX年.pptVIP

项目目标 3.2交通路网 由于项目地处朝阳、绿园、汽车厂区的交界，属于成熟及繁华地段，所以交通路网非常发达，途径本项目的路线可谓四通八达，共有十几条公交线路途经本项目。政府规划建设的地铁2号线途径景阳广场，并设有站点，对项目的未来发展空间将起到关键作用。 155路 东兴村—皓月大路—红旗街 228路 208医院--红旗街--净水厂 263路 火烧李--红旗街--新民广场 231路 奔驰路—景阳广场—雁鸣湖山庄 280路 华港二手车市场—建设街—火车站 245路 欧亚卖场—景阳广场—火车站北出口 261路 东风大街—景阳广场—人民广场 262路 火车站—景阳广场—桦甸街 80 路 体育场—东盛路--火车站—人民广场—景阳大路—红旗街—体育场 地铁2号线 西湖—景阳广场—解放大路—东方广场 正阳小学、西中华路小学、六十八中、市十一高、工商管理学院等 3.4医疗配套 长春市政协、市人大、长春市政务中心、长春市民政大厦、省市高法、检察院、绿园区公安局等 二. 从目标买家角度看 （三）目标买家特征 三. 从市场角度看 分析： 从上表可以看出，未来区域开发热点集中在净月及二道，绿园区成交相对较少，仅成交4宗，区域内短期内竞争相对将减弱。从价格上来看，除宽城及汽开区，绿园区的价格排在了倒数第三位，说明区域属于发展阶段，各项经济指标还不完善，同其他区域比较市场定位相对较低。 （二）区域市场状况. 2.1规划方面 四、从竞争角度看 小结： 通过以上可比项目分析来看，本案规划的公寓产品在区域内属于稀缺的产品形式，区域内可比项目几乎空白，只有区域外的万达及华亿的公寓产品与本案具有可比性，但万达公寓产品已售罄，投资型小户型住宅产品也剩余不多，对本案入市将不会有太大的冲击，现阶段来看，只有华亿红府项目将是本案未来入市时的竞争对手，本案在区域有着一定品牌、配套优势，但与华亿项目相比较，地段及配套优势不是很明显，但就现阶段市场大环境的影响，本项目公寓产品未来以投资型为主打方向，市场将存在不利影响。 小结： 通过以上住宅可比项目分析来看，区域内中冶及区域外的华亿红府项目无论在地段、品牌及物业上对本案都会造成冲击，但就现阶段来看，中冶由于三期为小高产品，在产品形式上与本案有差异化，产品形式上优势不明显。华亿红府地段及创新的产品优势要大于本案，但宜居环境及品牌优势不强，两者所占优势各不相同，华亿项目将是本案未来入市时的最大竞争对手。 总结： 通过公寓产品及住宅产品的对比分析来看，本案在品牌、居住环境方面占有相对优势，而且区域内同类产品相对稀缺，未来可塑空间及发展空间非常大。 五、项目评估 谢 谢！ 绿园区作为房地产重点投资区域，自然环境得天独厚，毗邻汽车厂及高新区的潜在客户众多。近年来绿园区土地出让量较大，成为城市房地产发展热点区域，云集了众多开发商开发的楼盘，如：西城国际公馆、中冶新奥蓝城、天嘉水晶城、吉粮康郡、北方尚品等。 绿园区计划将建成哈大高速铁路客运站站前商贸中心，规划面积13平方公里，预计2011年建成通车。其中核心区占地面积9.56平方公里，将成为东北区域中高端商务人士的集散中心，长春市的交通换乘总站。建成后这些区域的周边环境不但得到彻底改观，更重要的是加快了周边区域的房地产开发，促进了地块的升值。  2493 24.57 1288 12.42 2010年1季度 9822 90.52 5027 46.33 2009全年 成交套数（套） 成交面积（万㎡） 供应套数（套） 供应面积（万㎡） 年份 2.2绿园区市场运行情况 （注：以上数据来源于房地产局，其中：绿园区数据中包含汽开区） 2010年绿园区开工面积约在40万平方米左右，上市面积约60万平方米左右，共计约6000套房源，其中纯新盘9个，今年绿园区热点将继续向西，西城的西环城路沿线将成为2010年热点区域，西城环城路的隆都翡翠湾、丰和西郡等新盘将在今年上市，相对于新盘上市的不确定性，万盛理想国、华翰四季花园、中冶新奥蓝城等续盘项目将有所放量，城西配套建设正在逐步完善中，预计绿园区向西发展的态势在2010年将得到进一步加强。 2. 项目在市场中的机会点与威胁点 机会点 （1）区域内规划—西客站的建设； （2）未来地铁2号线的开工与建设； （3）土地出让少，竞争小； 威胁点 （1）国家出台的调控政策（主要对投资型买家有一定影响）。 3公里以内 华亿红府 6 3公里以内 万达广场 5 2公里以内 丰和西郡 4 2公里以内 展轮新世界 3 1公里以内 华瀚