中海广州黄岐大盘项目定位汇报-103.ppt

南海黄岐项目发展定位策划 中海地产广州公司 营销决策小组 2005年7月 项目发展定位总体思路 汇报框架 一、我们的项目是什么样的项目？ 项目解析 项目周边区域 项目区位图 区位突出 广佛交界区域，属佛山市南海区黄歧、05年黄岐划入大沥镇； 处于广州“西联”和“广佛都市圈”两大发展中心的交汇点 ； 地块东北与广州规划居住新城金沙洲相接 ； 与广州老城区-荔湾区核心地带直线距离仅数公里。 郊区大盘 东向800余米江岸 交通条件有待改善 A、可以通过广州环城高速公路快速到达本地块； B、由金沙洲经过四季花城旁的市政道路，经建设大道通往本地块； C、通过金沙洲保留的村庄公路（规划中金沙洲临江P线 ）。 大型公共配套－－依赖金沙洲 周边规划－金沙洲 金沙洲住区规划 周边区域－黄岐 南海区特点 小结 本项目特殊的地理位置决定，除了少部分黄岐客户外，主要的目标客户将以广州为主，当然，伴随着广佛都市圈的城市化进程，黄歧项目受广州市西延的辐射，将会受到广州及更多南海消费者的青睐； 本项目应紧跟广州居住新城－－金沙洲规划实施契机，跨区域集合资源，打造广州西部和南海居住社区名片。 二、我们面临的市场是什么样的市场？ 市场环境分析 政策环境的主旋律是调控 2004年10月以来的连续两次加息； 2005年3月26日，国务院发出《关于切实稳定住房价格的通知》，即所谓“国八条”； 建设部等七部委下发《关于做好稳定住房价格的工作意见》； 国税总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》，以住宅面积和小区容积率为标准，对“普通住宅”和“非普通住宅”进行了区分，从而在税收政策上对高档住宅产品进行了限制； 广东省于2005年6月1日下发普通住宅标准：单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)。广州市相关标准调整为：单套住房套内建筑面积144平方米。 广州楼市总体环境运行平稳 商品房供应量总体状况稳定，批准预售量没有明显的下降，整个房地产市场运行良好； 2005年上半年交易量虽有所下降，但价格却很平稳，近期大量上市的新货已显示出各发展商对后市表现充足的信心，政府部分也在不同的场合表明广州房地产市场成熟平稳，预期2005年仍会取得一定的增长。 广州西区发展势头强劲 西区房地产市场前景向好 政府金沙洲规划的亮点——广州市政府决心把金沙洲打造成一个新的居住示范区，将投入20多亿元建设路桥管网及各种公建配套设施包括学校、医院邮政等，完成日期已从2008年底提前到2006年底； 广佛都市圈的规划利好——黄歧项目位于广佛都市圈中轴线，土地价值；有效提升 西部楼市需求存在缺口——区域房地产市场呈现供不应求的局面； 住房需求旺盛，且仍在不断增长——西区庞大并强劲增长的经济总量，每年造就大量的富裕阶层，将持续提供旺盛的购房需求。 小结： 1、在国家宏观调控下，广州房地产市场运行平稳，后市前 景稳中有升； 2、西区经济迅猛增长，区域规划持续向好，住宅市场供不 应求，黄岐项目具备良好的外部环境。 消费者调研 调研综述 调研动机：广州公司没有西区开发的经验，西区一线发展商开发的楼盘较 少，可借鉴的空间有限 调研公司：广州方舟市场研究咨询有限公司 ——《 广州日报》 广州房地产市场整体调查研究 —— 广州万科四季花城目标客户群调研 调研目标：了解西区潜在购房者人群特征、掌握其购房行为与需求，并初步 测试置业的倾向性及品牌的认知度 调研时间：2005年4月1日——5月12日 调研综述 西区潜购者人群特征 构成：广州与南海的潜购者中，以广州人为主（占8成以上） 工作及居住区域：主要以荔湾及黄岐为主，海珠、东山、越秀及天河次之 本地人与外地人比例：所占比例各半 ，超过6成的外地人在广州居住时间 不超过五年 年龄：25-40岁为主，学历较高，多数为大专以上 。职业以私营企业主和 管理层人士居多，一定比例的国家公务员及个体经营者，家庭月收 入接近8000元 家庭结构：三口之家比例最高（35%），较大比例的多人口家庭 购房行为与需求 购房动机：以自住为主，保值或给父母住次之，60%为首次置业 板块选择：西区板块中，区域接受程度从高至低为： 荔湾区金沙洲-黄岐罗冲围 户型需求：60-120平方米的两房及三房需求最大，二房约60—80 平方 米，三房分约80-100平方米的紧凑型及100-120平米的经济 型，户型