土地混合使用管理模式研究.docxVIP

土地“混合”利用管理模式研究 2003年以来，中国在快速城市化和土地紧缺的双重压力下，城 市建设用地的集约度和高效性备受关注，集约发展阶段的城市，土地 利用已从单纯满足功能要求转向对土地综合利用效果的评价，土地混 合使用反映了城市土地和空间资源在功能组合和空间配置上的优化 增效，是未来城市发展的必然趋势。倡导土地混合使用符合城市可持 续发展的理念，能集约节约利用土地资源，促进城市的有机更新和发 展转型，增强城市多样性与活力。 一、 土地混合使用的概念 广义的土地混合使用指多种营利功能的结合，物质和功能的空间 整合，以及开发、计划与规划的统一；狭义的土地混合使用是指同一 块土地或建筑物中有两种以上的使用方式，如住宅、办公、商店、工 厂等。 二、 土地混合使用的表现形式 1、商业（含办公）与居住混合（通常称“商住混合”） 商住混合模式是一种现代城市传统的居住模式，其中“住”主要 指居住功能，“商”则主要包括办公、服务等商务和商业功能，主要 指从事第三产业的，对居住功能干扰不大、可以和居住功能兼容并处 的公司、企业、店铺等并为居住日常生活提供方便帮助。 （1）平面混合的商住混合模式 这一类型是指有机地混合商业、文化娱乐、办公、居住、绿地以及交 通等使用功能，这些地块使用上相互联系，功能商相互促进，整体形 成具有活力的街区。为了避免重蹈过去城市开发功能单一、建筑分散 无序的覆辙，很多城市在建设过程中，开始强调中心区功能完整和建 筑统一的原则。商住混合能够均衡土地使用方式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。不同种类的土地相对均 衡地分布于不同功能的建筑群；兼顾不同时段对综合体中各个功能的 不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、 商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。 案例分析:绵阳市城市副中心城市设计 绵阳市城市副中心位于四川省绵阳市培江左岸地区，总体规划中 被定位为城市副中心，城市设计中采取了髙容积率高密度集约化设 计，强调办公、商业、居住等功能之间的复合，以产生集聚效应和联 动效应，在空间布局上做到商业、居住、办公、酒店、文化休闲等若 干功能分区明确，互为补充，成为城市的标志；通过业态控制使得人 流量均匀分布，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、 消费人流集中；昼夜人口、工作日及周末人口依据功能不同而形成互 补，功能全面、集中。 在我园区规划设计中加荣项目已初步试运行这类模式，在以后的 中心商业区项目中将继续深入运行此类模式。 (2)垂直空间上的混合使用 这一类型是指不同使用功能在垂直空间上的分层使用，通常根据受众 人群的需要，交通、商业零售、餐饮娱乐、文化休闲、办公，有时还 包括绿化庭院和酒店式公寓，这些使用功能在垂直空间上组合在一 起。这种开发模式呈现出一种较强度的密集式的开发，在大型建筑或 建筑群体内功能混合，但同时又在垂直空间的不同层面进行分区。这 种混合使用模式常见于轨道交通站点的综合开发。 案例分析：上海市真如城市副中心规划 真如是上海的城市副中心之一，轨道交通11号线真如站就在真如城 市副中心之内，在已批复的真如城市副中心规划方案中，紧邻站点的 周边的高层建筑物，低层为商业零售，上部是办公，建筑物与轨道交 通站点之间联通，地下若干层可以为地下商场、交通集散的复合功能。 这种立体的混合式的开发，不仅有效地引导了交通人流，更有效地组 织了垂直空间上的多样使用，使之与各项活动有机的联系在一起，形 成多样化、具有活力的复合空间。 在我园区规划中可考虑在公共服务主轴建筑群中利用这一模式。 参考市区滨江道伊势丹广场，将周边刘园地铁站延伸至园区中做地下 交通站，地下商业零售区、超市、餐饮，上层办公等。 2、商业与工业混合（通常称“商贸地带”）或办公与工业混合（通常 称“研发”） 工业用地被限定为“工矿企业的生产车间、库房及其附属设施的 用地”，已不符合近年工业向高新技术产业、高端制造业以及研发、 总部经济产业升级转型的总体趋势，也与工业企业要求增加配套设施 的合理诉求不相适应。因此，在满足相关政策与技术要求的条件下, 深圳市已允许工业用地建设配套办公、小型商业服务设施和单身宿舍 等配套建设项目，但是控制其建设规模占总建筑规模的比例。 图表1深圳市工业用地的适建范围表 用地类别 原《深标3规定的 适艇围 在满足相关政策与技术要求下，允许的适建范围与 量化控制要求 大类 中类 M 工业 用地 Ml 一类工业 用地 厂房 库房 附属设施 配套办公 配套单身宿舍 小型商业服务设施 不超过总建筑规模30% 社区文体活动设施 小型医疗设施 一般道路交通设施 ―般市政环卫设施 M2 二类工业 用地 厂房 库房 附属设施 配套办公 配套单身宿舍 小型商业服务设施 不超过总建筑规模30% 一般