土地使用权投资税收筹划及会计处理问题.docxVIP

以土地使用权投资入股，是否征收土地增值税.营业税和如何进行账务处理 随着房地产开发行业的繁荣，多元化经营的集团企业开始涉足地 产业务，这类经济行为中经常涉及到集团企业间土地使用权的转移问 题。为了减少在集团内部转让过程中的相关税负，很多企业将类资产 的转移筹划成…种投资行为。最近我的一家客户就采用我们的筹划建 议，以土地使用权向了公司投资，而正好一个朋友发来消息称，他也 有家客户想要进行该方面的运作，并在网上发贴子征求大家意见，可 见这种税收筹划行为已经被广泛釆用。在实务中，给企业提供筹划方 案往往仅是筹划的开始，我们还需要帮助企业分析该筹划行为对其他 税种的产生的影响，以及与筹划相关经济行为的账务处理等问题。借 此，我们不防举个例子，详细的把在该类筹划中，各方的涉税运作以 及账务处理梳理出来以便进行分析。 例：2009年6月某集团股份有限公司A,拟出让取得的土地 使用权，对其子公司B房地产开发公司进行投资，该土地使用权账面 价值2000万元，经评估后双方确认价值为3000万元。投资前，B公 司实收资本1000万元,A公司持有50%,投资前B公司未分配利润 — 200万元，所有者权益为800万元。A公司长期股权投资中投资成 本为500万元，损益调整一100万元，股权投资差额50万元 以此为例，我们展开投资与被投资方相关处理的分析如下： 一、A公司涉税问题及账务处理探讨 （一）A公司涉税分析： 1、营业稅 按照财稅［2002J191号《财政部、国家税务总 局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：以无形资产、不动产 投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征 收营业税；对股权转让不征收营业税。并废止了国税发［1993］ 149号 中所称的“但转让该项股权，应按本税目征税”的规定。以此可见， A公司对B公司以土地使用权投资，是不征收营业税的。 2、所得税 按照国税发《国家税务总局关于企 业股权投资业务若干所得税问题的通知》的规定：“企业以经营活动 的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按 公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处 理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。”所以，A公司的该项 经济行为应分解成两个业务：一个是按照3000万元的公允价值销售 账面价值为2000万元的无形资产；另一方而是，以3000万元的资产 对外投资，在这项业务中应该确认资产转让所得1000万元（暂不考 虑其他税费）. 3、土地增值税 按照《财政部国家税务总局关于土地增 值税一些具体问题规定的通知》财税［1995148号的规定：“对于以 房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入 股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中 时，暂免征收土地增值税本例中A公司属于上述以土地作价入股 进行投资的行为，是不需要缴纳该税的。 财税[2006] 21号文件笫五条规定：对于以土地（房地产）作价 入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的， 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 从上述分析可以看出，通过将这种转移土地使用权的行为筹划成 投资，避免了因转让行为而引起的营业税、但需征收土地增值税。 （二）A公司会计处理探讨 按照企业会计准则的规定，以土地对外投资应该按照非货币性 交易原则确认初始投资成本，即“企业发生非货币性交易时，应以换 岀资产的账面价值，加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价 值。”在本例中A公司用于投资的土地账面价值为2000万元，所以 按照非货币性交易准则，长期股权投资的账面价值为2000万元。会 计分录： 借：长期股权投资一投资成本 2000 贷：无形资产一土地 2000 在本例中我们可以看到，A公司对B公司的投资达到了 准则要求的权益法核算，所以还应按权益法对长期股权投资进行调 整。根据财政部《执行企业会计制度问题解答（二）》中的规定：“企 业以非现金资产对外投资，应按非货币性交易的原则确定长期股权投 资的初始投资成本。采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成 本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，作为股权投资差 额，分别情况进行会计处理：……初始投资成本小于应享有被投资单 位所有者权益份额的差额，借记“长期股权投资一XX单位（投资成 本）”科目，贷记“资本公积一股权投资准备”科目。本例中A公司 对B公司原本就是按照权益法核算的，现在通过土地追加投资后仍然 应该按照权益法进行处理。假设B公司接受投资前后除实收资本外， 其他权益项目不变。那么： 1、