商业地产开发基础知识和策划定位实操.pptVIP

1、如何进行商业体量定位 根据生活配套类商业业态商家开店规模所需及项目适合引进的店铺个数推算汇总商业规模（下表举例） 业态组合反推法 如何进行商业定位 四 如何进行商业体量定位 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业价格定位 2、如何进行商业市场定位 项目立地条件研究 项目经济环境的分析和生活结构研究 区域城市结构调查与城市发展规划调查 商业发展规划和政策研究 辐射区域的确定和零售业结构研究 竞品及典型性案例研究 市场定位的推导思路 消费者消费行业的调查与研究 2、如何进行商业市场定位 [ 项目立地条件研究 ] 项目基本指标——决定项目的产品形式 道路类别研究——依用途分交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道，如王府井大街商业干道，朝外大街兼具商业干道和交通干道双重功能，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道； 交通易达性研究——是否有障碍物（如交通栏隔），消费人群本项目的车行和人行来外部交通动线； 周边环境和目前商业设施研究——利用可借鉴资源，进行业态错位经营或互补性； 2、如何进行商业市场定位 [ 项目经济环境的分析和生活结构研究 ] 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 全社会消费品零售总额 全市商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 开发任何一个项目都涉及经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大。 2、如何进行商业市场定位 [ 商业发展规划和政策研究 ] 城市商业发展目标 城市商业网点规划 2004年初，国家经济贸易委员会国内贸易局下发了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》《关于加强城市商业网点规划的通知》三个文件，要求直辖市、计划单列市、省会城市尽快制定商业网点规划，未制定的不得上报外商投资商业企业项目。 目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作，在对大型商业房地产开发过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键，避免政策性的风险和重复建设。 2、如何进行商业市场定位 [ 区域城市结构调查与城市发展规划调查 ] 公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量 城市性质与功能特点 各项城市的机能 城市规划 2、如何进行商业市场定位 [ 辐射区域的确定和零售业结构研究 ] 地区间的销售动向 商业地区间的竞争状况 业种间的销售动向 大型主力店的动向 以上综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。 2、如何进行商业市场定位 [ 竞品及典型性案例研究 ] 规模 客流量 提供的产品或服务、收益情况 交通来源 优劣和劣势 从以上几个方面分析其现状及结构特点，以便做竞争分析，进行差异化的定位，同时提炼出本项目可借鉴和需要规避的因素。 2、如何进行商业市场定位 [ 消费者消费行为的调查与研究 ] 人口结构 消费水平 购买行为分析 收入水平 交通和出行方式 通过以上方面对消费者消费行业进行定量和定性研究。 * 在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功 2008年11月 商业地产开发基础知识 与策划定位实操 商业地产开发基础知识 商业地产的盈利模式和利润密码 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业价格定位 如何进行商业体量定位 商业地产与住宅的开发行为比较 如何进行商业地产定位？ 商业地产开发基础知识 一 所谓商业地产，就是为商业流通领域搭建一个实体平台 一、商业地产基础知识 按行业类别分类 健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院） 商品批发商业地产（义乌小商品批发市场） 居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓） 餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店） 娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV） 零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL） 一、商业地产基础知识 按市场范围分类 超区域型（出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150—200家，主力店如大型百货公司或批发店3~5家，商圈人口在50万以上，停车位数量在5000辆以上。） 超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPING MALL—Mall of America,就是超级商业地产的典范。） 区域型（出租面积在1.5万—7万平方米，入驻商