无锡金星睦邻中心地块定位跟发展建议资料教材.pptVIP

我们的一切研究都以现实条件为基础，以共同的目标为导向。 项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素 所在区域市场供给量巨大 地块由两块梯形土地构成 高品质商住楼盘开发方向 把握开发周期与开发节奏，避免淡市推盘 项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地理位置和市场环境十分优越 无锡，处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内。 苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分。 发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。 苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性 苏锡常都市圈的区域发展目标是，在以上海为中心的沪宁杭城市群中，率先实现现代化，积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系，实现苏锡常三市共同发展。 无锡目前城市建设的重点在于太湖广场CBD板块，而未来城市发展的主方向则是向南开发建设蠡湖新城和滨湖新城 太湖广场板块区域布局了高端的城市综合体商业项目,是政府倾力打造的城市高端服务业产业群，将建成融行政中心、商务中心、金融中心、经济中心四位为一体的无锡新城市ＣＢＤ 滨湖新城：未来城市副中心。以教育、科研、体育、旅游服务等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区 蠡湖新城是近年来首先重点建设的区域，基础设施和配套齐全。 07年无锡各行政区域土地成交统计列表 价格快速上涨的主要原因有: 第一、需求旺盛。无锡紧邻上海,素有小上海之称,属于长三角经济范围。近年来,无锡经济受上海经济发展的辐射力度不断增强,城市魅力不断提升,外来人口逐渐增多,加之适应新城区建设的需要,拆迁量较大, 多种原因促进了市场对房地产的需求。 第二、有效供给不足。有效供给不足的表现一:土地开发时限较长,积压量较大,造成房屋供给不足。据统计,04-07年未开发土地共有1100万,而07年土地供给只有400万;有效供给不足的表现二:投机性需求增加。由于全国房地产市场行情不错,无锡2007年初市场价格不高,升值潜力巨大,所以许多投资者开始在无锡投资炒房,这在一定程度上减少了市场的有效供给;有效供给不足的表现三:供给结构不能有效满足市场需求。07年及以前120平米以上大面积户型是无锡楼市的主力供给户型,如果按照5000元/平米的单价计算,套总价在60万以上,这在一定程度上限制了市场的刚性需求。 第三、开发成本增加。据统计,07年超过起拍价拍卖成功的土地,平均每宗超出起拍价部分是06年的6.4倍;随着建筑行业不断的规范及人们对居住要求的不断提高,房屋本身的建筑成本增加幅度较大。 第四、行业助推。07年全国楼市呈现火热的市场态势,对于无锡楼市,是一种行业带动和促进。 无锡中高端置业者属于典型被引导型 位于滨湖新城的万科 ? 魅力之城和 顺驰 ? 天鹅湖，是无锡大规模住宅社区的代表 万科魅力之城的核心特征：融合城市中心，便利和舒适居住，充分营造城市氛围 魅力之城的三张牌 魅力之城以日本千叶·幕张新城为标杆，旨在打造现代化综合城市和次区域中心，现代性和综合性是其本质特征 社区内部大手笔规划和配套，全方位满足无锡人便利、舒适的居住需求 天鹅湖的户型设计在无锡市场上处于相对领先水平，引入诸多满足舒适居住的创新元素 产品研究 项目产品： 东向一线面向京杭运河，地标性建筑，高档社区 规定动作 品质元素 创新元素 星级酒店 合理的朝向布局 舒适居住空间 顶级配套 创新户型 管家服务 产品研究 略 价值体系 区域价值(无锡新城市CBD价值) 绝版区位——无锡新城市富人区 生态配套——高档商业配套设施 规划——CBD规划前景 营销价值[强势营销下的推广、展示策略] 项目价值[区位、资源、产品] 生态资源——东向一线京杭运河，南向太湖大道，开阔景观与视野资源 顶级产品线——高档商务社区 丰富产品线— 酒店式公寓 观景高层 花园洋房 高端配套——星级、酒店顶级会所、商业街 金星睦邻中心地块项目的价值体系 产品价值 产品品质提升建议： 流行元素极致化＋适度吸引眼球＋有效控制成本 品质提升 物业管理——聘请国际知名物业管理公司 配套设施—— 智能化设备 管道纯净水系统 室内采暖系统 指纹门锁 家庭智能控制系统 小区一卡通系统 彩色可视对讲系统 光纤入户 价值提升 1 聘请国际知名物业管理公司 要求：客户积累期介入，针对不同客户群体提供3～5套服务计划和方案 配套——采暖系统——混凝土采暖制冷子系统 要求：样板房体验＋工程展示 案例：北京锋尚国际公寓、南京锋尚 每层楼板内预埋聚丁烯（PB）盘管 管道内循环水温度——夏季20度，冬季28度 采用先进的保温隔热“外围护系统”和“混凝土制冷采暖”温控技术，是目前国际上成熟的、节能环保的室温调控技术