安庆幸福里.婚庆市场调研.docVIP

安庆.幸福里 婚庆广场调研报告 一、项目区位： 安庆市宜秀区，青园农机五金机电市场东侧，离汽车站火车站较近，处于专业市场集中区，商贸氛围浓厚，但相对于安庆主城区显得较偏。 二、项目定位： 婚庆行业一站式服务主体商场 业态涵盖婚庆公司、婚纱影楼、礼服嫁衣、影视器材、喜糖喜铺、喜宴等于婚庆有关行业，解决新人置办婚礼一站式的需求。 三、业态分析 项目共5层，总面约12500㎡，每层约2400㎡，由中间中庭为戒，分东西两侧。 1层： 西侧共24个商铺，业态为喜糖、喜铺、喜酒、相框相册、照材数码展示等；面积约为38㎡/间，租金为28元/㎡/月——35元/㎡/月，合同一年一签，号称无免租期，一次性缴纳一年租金免两个月租金，相当于免租期2个月。靠近中间大门处租金较高，往西侧的较便宜。目前一层西侧招商已达50%，远离中庭的招商难度大。 中庭挑高6.1m。 东侧为开发商自持物业，业态定位婚庆主体酒店，面向中高端婚庆人群，据工作人员介绍，一桌酒宴在1500元以上，目前正在装潢设计中。 2层： 西侧已经被安庆一家专业照材公司租赁，约800㎡。因为是整体承包，租金不详，租期不详。 东侧和一层的酒店连体，为豪华包房，开发商自持。 3层： 西侧共25个商铺，业态为婚庆公司、婚纱摄影旗舰店等；面积约38㎡左右，租金为22-28元/㎡/月,租金从中间往西侧递减，租金均价为25元/㎡/月；开发商为减少培育期，不招小影楼，主要针对知名高档的婚纱摄影和婚庆公司招商。租赁合同一年一签，毛坯交付，由商家自行装潢设计；一次性缴纳一年租金免两个月租金，相当于免租期2个月 东侧： 1）商铺共13间，业态为美容SPA、婚纱影楼和珠宝展示等，租金与西侧相似。 2）配有婚庆仪式堂、婚房，将婚庆和婚宴分离开来。新人在西式婚礼仪式堂举办完婚礼见证后，由升降梯直接送到1楼，从天而降。目前常见的婚庆和婚宴都在酒店举办，较为嘈杂，对于新人来说主动性不强，全部过程由司仪引导。显然【幸福里】在前期规划设计中，就有婚庆婚纱专业人士参与其中，产品制作更贴 切市场需求，整个流程十足新意，更为高档。 4层： 西侧： 1200㎡的摄影基地接待区，开发商自持，不租赁，开放给入驻商户和会员商户使用。该区主要为婚纱摄影的新人服务，化妆、等待时进行二次消费，增加商户收入。 东侧： 为运营管理公司办公室 5层： 西侧：化妆学校、摄影学校，目前招商已完成，等待商户装修； 东侧：摄影实景基地，最低处3.8米，最高处5.6米。 目前还在积极的装修中，计划5.20正式开机。 摄影实景基地为开发商持有，开放给入驻商户和年费会员使用；不入驻项目的商户可以缴纳一定的年费，使用室内实景基地进行拍摄。 四、总结 1、开发理念：由于散铺出售会带来后期运营风险，开发商全部自持，以期良好的运营达到物业升值和租金收益。 2、设计规划：整个项目从外立面设计到内部功能分区再到细节处理，都较为符合行业经营模式。开发商团队前期做了较为详细的调研工作，并邀请业内人士参与项目的设计规划。 3、项目定位：婚庆行业一站式服务主体商场，涵盖几乎所有与婚庆有关的业态。 4、硬件：大理石干挂外立面，提高整个项目品质；顶部设计钻石，为爱情信物，为标志性建筑；一楼大厅6.1米挑高；项目后面配备大型停车场，方便泊车。 5、招商：招商过程中对商户品质严格把控，剔除承受能力较差的小商户，减少培育期，为项目运营期的成功铺垫。 五、启示 该项目对本案有一定的借鉴作用： 1）自持物业 商场化市场不适合散售，一旦散售后，所有权分离导致业态混乱，对于后期运营带来很大的风险。 2）定制式开发： 前期规划设计中，有专业人士提供指导，对于产品设计的合理性、商户的认可度有很大的帮助； 3）重视招商： 前期就应该积极的与商户接洽，了解行业情况、经营规模、经营情况等，严格把控招商品质，并设定合理的租金和租期，一切以顺利运营成功为先。 4）项目包装 整体装潢设计考究，符合目前新人婚庆婚纱场地要求考究的高价值观。