2014年合肥万达城营销实施方案(20140108---11：40版本).pptVIP

第四章 年度营销方案 一 重点难点及应对策略 二 年度营销思路 三 年度营销执行方案 一、重点难点及应对策略 1、年度营销重点 营销重点： （1）继续巩固项目形象，保持高调的推广调性，维持市场热度； （2）商铺坚持快频多次的开盘方式，做到每次快速蓄客，确保每次开盘高去化率； （3）创造并引领万达城公寓产品投资价值，形成投资需求，实现销售突破； （4）住宅确保在价格稳步提升的前提下，实现快速去化。 一、重点难点及应对策略 【难点一】如何持续维持热度，巩固绝对龙头的市场地位？ 2014年，在项目工程形象不支持、区域大盘涌现、竞争激烈的市场背景下，确保项目绝对的龙头老大地位，是营销工作难点。 【难点二】多业态交叉推盘，如何保证每次热销？ 为确保年度指标，以工程节点决定推盘节点，故出现多业态交叉推盘的情况。在推广形象不连贯、蓄客时间短的前提下，需解决海量蓄客，开盘热销的问题。 2、年度营销难点 一、重点难点及应对策略 【难点三】在不成熟区域，客户投资信心不足，投资产品如何形成热销？ 滨湖新区人气及商业氛围不足，投资类产品需求少、市场小，2014年项目拟完成约26亿销售，为该区域13年成交总量的三倍。 【难点四】短期内区域竞品入市量暴增，如何突破重围？ 2014年，恒大、中海、宝能新盘入市，万科、保利、华润、淮矿放量推盘，供需关系发生根本转变，市场竞争压力骤增。 2、年度营销难点 宣传推广方面：借势、造势、高调、覆盖 市场培育方面：引导、教育、体验、示范 营销手段方面：活动为主，广告为辅； 盘活资源，用好政策； 点面结合，重点突围； 巧用信息，保持形象。 3、营销核心问题 一、重点难点及应对策略 （1）高举高打 ，立体推广：多渠道有效结合，全面铺开，并始终保持形象及产品双线推广； （2）投资产品，价值突破：联合政府，区域炒作；坚持中六大心论，强化万达产品投资价值； （3）整体布局，强占先机：全年合理排班推盘节奏，以优势产品带动其他产品，始终保持热销局面； （4）大型活动，事件营销：结合万达茂产品发布及开业倒计时、学区落位、省行政中心搬迁、金融后台启动运营等重大节点，配合密集新闻炒作，保持市场关注度； （5）强化体验，眼见为实：建立现场体验区，提升服务品质；多组织万达文旅行，让客户提前感受文旅业态魅力及万达投身文旅的决心和实力； （6）提升团队，决战案场：调整团队价格，加强培训考核，细化案场管理，提升客户转化率； （7）深挖渠道，重点击破：深挖单位和大客户尤其投资型客户，同时覆盖省内重点区域，拓展华东核心城市，拓宽客户来源。 二、年度营销思路 1、整体思路 （1）推广策略 二、年度营销思路 2、营销策略 高举高打，双线推广：高举高打，全面推广，持续强化省内第一大盘形象；始终保持项目高调的市场形象及产品双线推广； 整体营销，立体传播：传统渠道全面应用，非传统渠道有效补充，立体传播； 联合政府，区域炒作：与政府成立联合工作小组，整合资源，持续炒作区域； 大型活动，事件营销：结合各节点，配合销售推盘，年内举办3-4场轰动全城的大型活动； 渠道拓展，点面结合：整合渠道资源，市内及省内全面拓展，提高蓄客量； 服务先行，硬件支撑：确保展示中心、样板间物业服务的全面提升，并尝试建立与文化旅游匹配的服务体系，让客户提前感受文旅的内涵及魅力。 （2）推盘及价格策略 二、年度营销思路 2、营销策略 一、推盘策略 1、抢占市场先机，准确掌控信息，尽量提早推盘； 2、合理安排推盘节奏，持续保持市场热度，同时促进优势产品带动非优势产品去化。 二、价格策略 住宅： 提高售价，树立标杆：相对一期住宅，高开高走，其中，利用观湖大宅树立价格标杆； 业主优惠，提高口碑 ：充分挖掘老业主，制定多样的老带新政策，加大老客户的优惠力度。 商铺： 合理价差，便于引导：分区建立价格体系，树立价格标杆，以促进住宅底商的销售； 持续上涨，确保收益 ：保持价格增长趋势，持续吸引投资客户。 公寓： 灵活优惠，重点突破：增加大客户优惠方式，促进公寓整层甚至整栋公寓快速去化。 （3）活动策略 围绕核心，突出价值：持续炒作“中国鼓”话题，以项目的“巢湖资源、政务平台、金融基地、文化旅游”优势为载体，强化六大中心的核心价值； 紧扣节点，围绕销售：依据营销节点安排活动节点，保证推广及蓄客效果； 大型活动，制造轰动：结合节点，年内拟举办3-4场轰动全城的大型活动。 二、年度营销思路 2、营销策略 调整架构， 强化管理：尽快打造有战斗力且稳定的营销团队； 挤压销售，营造氛围：针对投资类