房地产信托兑付风险分析解析-资料教材.pptVIP

* * 3.3 短期股价仍然承压 中期估值修复 资料来源：公司资料、申万研究 信托兑付风险仍待验证，2012年二季度后，市场对于兑付风险的担忧有望缓解或消除，信托公司估值有望修复。 2011年12月以来上市信托公司股价表现 上市信托公司盈利预测与估值 最新收盘价 EPS(2010) EPS(2011E) EPS(2012E) PE(2010) PE(2011) PE(2012) 安信信托（中信信托） 14.9 0.71 1.14 1.39 21.0 13.1 10.7 经纬纺机（中融信托） 9.8 0.41 0.83 1.04 23.9 11.8 9.4 陕国投A 11.0 0.23 0.42 0.51 48.5 26.3 21.6 * * 申万研究 ? 拓展您的价值 SWS Research ? CHINA Value Revealed * * * * * * * * * * 申万研究 兑付不易 违约更难 ——房地产信托兑付风险研究 * * 观点摘要 2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿，占房地产行业销售收入的3.7%；如果考虑1000余亿的单一类地产信托，共到期3062亿，占比亦仅5.5%。考虑开发商面临更高资金成本（16%左右），2012年本息合计到期规模3440亿，占房地产销售收入的6.2%。 不可能出现行业性违约。抵押率仅40-50%，如果项目可能出现违约，信托公司和开发商可以通过展期、借新还旧、股权转让等方式解决，真正出现违约的概率非常小。 信托公司的风险管控、股东背景和融资能力决定其抗风险的能力，中融信托略占劣势。 2012年信贷紧缩背景下，基础产业和工商企业信托仍在快速增长，信托规模有望继续提升。二季度兑付担忧消除后信托股价将实现估值修复。 注：信托行业数据基本为不完全统计，报告中数据来源主要为中国信托业协会、用益信托和财汇数据，各数据库间数据存在不一致情况，敬请谅解。 * * 主要内容 1. 行业篇：3400亿本息到期规模占房地产销售收入6%，风险可控 2. 公司篇：股东背景和风控决定抗风险能力 3. 信托行业投资建议：短期仍然承压，中期估值修复 * * 信托基本概念 1、信托按资金投向分为： 基础产业信托、房地产信托、证券投资信托、工商企业信托和其他类别信托。 2、信托按资金来源分为： 集合类信托。是指由信托公司担任受托人，接受多个委托人的委托，集中管理、运用和处分信托资金的行为。单个集合类信托的自然人人数不得超过50 人且通常单个自然人投资金额不得小于100 万元，但单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制。 单一类信托。是指由信托公司担任受托人，接受单个委托人的委托，单独管理、运用和处分资金信托的行为，银信合作产品是单一类信托重要形式之一。 3、信托按资金运用方式分为： 融资类信托。是指信托资金运用以提供融资为主的信托项目。之前房地产类信托和银信合作信托中有很大比例是融资类信托。 投资类信托。是指信托资金运用以对外投资为主的信托项目，分为证券类和非证券类。 事务管理类信托。是指信托公司担任受托人和账户管理人，按照信托文件的约定和委托人的指令，执行和履行事务管理职责的信托项目。 * * 1.1 房地产信托：从“香饽饽”到“众矢之的” 2010年以来，信托规模，尤其是房地产信托规模大幅增长。截止2011年12月31日，房地产信托余额6882亿元，是2010年初的3倍。 房地产信托集中到期带来的兑付压力引起市场担忧。2010年和2011年发行的房地产信托大部分将在2012-2013年到期。 资料来源：信托业协会、申万研究 2011年末房地产信托余额近7000亿，占信托行业资产规模达15%左右 * * 1.1 房地产信托绝对占比并不高 从存量来看，截至 2011 年末，房地产信托存量规模为6882 亿元，占存量资金信托的 14.8% ，低于基础产业信托 和工商企业信托 。 从新增来看， 2010 年 和2011年房地产信托共计发行 6568亿元，占当期累计新增资金信托的 12.5% ， 亦低于工商企业信托 和基础产业信托 。 房地产信托存量规模占比15% 房地产信托累计新增占比13%（2010-2011） 资料来源：信托业协会、申万研究 * * 1.1 高收益，2010年集合类房地产信托占比最高达50%以上 2010年以来，房地产集合信托呈现爆发式增长，发行规模由2009年平均的36亿/月增加至2010-2011平均的193亿/月。单月房地产集合信托发行规模占总集合信托的比例最高达58%。 虽然房地产信托在资金中占比不高，但由于集合托的迅速增长，市场开始对房地产信托广泛关注。2010 年1季度集合信托中房地产占比为 20% ，随