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PAGE PAGE 3 关于紫云项目运营的调查与思考 目录????.????第一部分：紫云县宏观市场篇????一、紫云县周边社会和经济概况...????二、紫云县房地产发展概况????第二部分：紫云县微观市场篇????一、紫云县2009-2013年房地产市场总体描述 二、紫云县在售楼盘市场调查????三、 小结????第三部分：结论建议篇????一、项目主题概念定位建议????二、项目市场形象定位建议????三、项目产品定位建议????四、项目目标客户定位建议????五、项目价格策略建议????结束语???? ?????????第一部分 紫云县宏观市场篇????本篇主要是通过对紫云县2009年到2013年紫云县房地产发展的总体趋势、房地产各物业类别的具体调研、房地产市场发展趋势预测等内容的分析。目的是正确探究紫云房地产市场的现状，总结出促进房地产市场快速发展的原因和发展中存在的问题，理性预测房地产市场发展趋势，从而有利于开发商了解市场行情，掌握市场规律，合理的制定项目的开发策略。????一、紫云县的经济和社会概况????紫云自治县地处贵州西南部，位于东经105055/-106029/，北纬25021/-2603/。年平均气温15.3摄氏度，无霜期288天，年平均降雨1337.1毫米。距省会贵阳161公里，安顺市区76公里。全县国土总面积为2284平方公里。共辖5个镇，7个乡，223个行政区，6个居委会、1999个村民小组.全县居住有苗、布依、汉、仡佬、瑶、彝、回、壮、侗、蒙古、白、黎、京、水族等18个民族，总人口35.17万人.其中少数民族人口24.07万人，占全县总人口数68.5％，县城所在地约8万城镇常住人口。全县2009年完成生产总值125826万元，同比增长10.70%。三次产业结构从2008年的50.57：15.08：34.35变化为47.48：16.17：36.35。完成财政总收入10258万元，同比增长13.45%，首次突破亿元大关；完成地方财政收入7379万元，同比增长22.08%。完成全社会固定资产投资51082万元，同比增长22.36%。完成粮食产量11.68万吨，同比增长0.67%。实现农民人均纯收入2701.5元，同比增长10.85%。???? ????3????二、紫云县房地产发展概况????紫云县是一个少数民族聚居的地方，受交通条件、自然环境、自然资源和建县时间短等因素的制约，地方经济基础薄弱，市政基础投资乏力，居住环境较差。近年来，紫云县虽也进行了相应的规划和投资建设，但地方财力有限，带动效果不大。如摩尔冲新城虽已经做出规划，但建设发展却无力为继。格凸大道（汽车站）沿线虽经过几年的建设初具规模，但人气明显不够，商铺空置率高且不成规模，商业不景气。紫云县城区内缺乏统一的规划和管理，现在仍然在大规模私人建房、单位集资建房等因数去化了一部分潜在的住房消费力量，使得房地产市场举步维艰。自住需求选择性较大，投资性需求被压制，整体市场疲软， 却也充满了机遇和挑战！????（一） 紫云房地产现状及特点????1、楼盘整体价格较低，价格水平相差不大，上涨动力不足。截至2012年12月底，紫云县多层楼盘的价格大致维持在2300元/平米到2500元/平米之间，小高层价格大体维持在2500元/平米左右，楼盘较少，以商住形式为主，各楼盘之间价格差异很小，不到一百元。同周边城市相比，紫云的楼盘价格还有很大空间，如果地方政策有变化（对私房建设进行压制，加大招商引资力度，启动新城的建设。），估计随着竞争的不断加剧，会有一批定位高，设施配套更加齐全的优质楼盘出现，价格空间和差距就会不断拉大。2009年到2012年，紫云楼市的价格涨幅并不大，各大体在200-300元/平米之间。????2、楼盘品质和营销水平整体较低，主要表现为：????（1）各楼盘在设计和规划中受价格利润空间所制约，过度加大商业部分的????规划和建设，使得各楼盘的居住环境严重下降，受到客户的抵触。????（2）在营销推广方面，各楼盘虽都进行了大量的各种形式的广告推广，但墨守成规，缺乏创新，在推广中对楼盘的差异化宣传不足，导致千篇一律的广告轰炸却难以激起客户的购买欲。各公司销售人员专业化水平低，销售技巧拙劣，缺乏对客户的引导和影响。????3、政策性引导和支持不足，在建楼盘的规划和建设上，只重自身利益而忽略客户的真正需求，生硬的开发手段把客户更多的挤到了建私房这条路；对私房的建设上，政府因地方上错综复杂的人际关系和各种利益关系而听之任之，大量去化了市场潜在消费水平。????（二） 存在的问题????紫云县房地产市场在发展的同时还存在一些不容忽视的问题，主要表现在以下几方面：????1、地方投