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关于开发经济适用房及回迁房税收政策探析 发布日期： 2011-04-01 来源：唐山地税局国际税收研究会 刘万刚 孙丽英 随着全市各县城区平改工程的日益加快， 唐海县按照 3 年基本完成城区平改任务 的目标，总建筑面积 96 万平方米；强化城市低收入家庭住房保障，年内完成 2 万平方 米经济适用住房建设。同时，自 2010 年 5 月起，该县以村队拆迁整合为突破口，加速 推进统筹城乡发展工作，力争用两年时间，构建起由 1 个中心城区、 5 个卫星镇和 17 个居住社区为组团的现代化滨海城市新格局。当年实施首批 42 个村队拆迁整合，涉迁 居民 4572 户。房地产市场因时而变，回迁房和经济适用住房建设，成为城市建设的一 号工程，涉及房地产开发商和住房享有者的各税种优惠政策及特殊规定也成为时下征纳 的热点问题。笔者结合相关的政策文件规定，进行探析。 一、房地产企业开发经适房的相关税收政策简析 （一）土地增值税方面的优惠政策及鼓励性政策 1、《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值 额未超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税。经济适用住房是指政府提供政策优 惠，限定套型面积和销售价格， 按照合理标准建设， 面向城市低收入住房困难家庭供应， 具有保障性质的政策性住房。 2007 年 11 月 19 日，由建设部、发改委、监察部、财政 部、国土资源部、人民银行、税务总局重新下发了《经济适用住房管理办法》 （建住房 [2007]258 号），废止了 [2004]77 号文件。新文件规定，经济适用住房，限定套型面积 和销售价格，按照合理标准建设，单套建筑面积控制在 60 平方米左右。 2、一般不预征土地增值税。 如河北省地方税务局 2006 年印发了 《土地增值税管 理办法》 ,办法中第十二条规定：纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预 征土地增值税，竣工决算后，按规定征、免土地增值税，这项规定加速了房地产开发商 的资金流转。 （二）城镇土地使用税方面的优惠政策 财政部、 国家税务总局 《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的 通知》 （财税[2008]24 号）第一条规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套 建筑廉租住房， 在商品住房项目中配套建造经济适用住房， 如能提供政府部门出具的相 关材料， 可按廉租住房、 经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳 的城镇土地使用税。 根据 2007 年 《河北省财政厅 河北省地方税务局关于调整全省城镇 土地使用税适用税额标准的通知》，我县城区规划范围内即一级地段为每年 3 元/平方 米；其他区域即二类地段为每年 2 元/平方米。经济适用房如建于城区，占地一亩，一 年内可免征 2000 元，其他区域则可免征 1333.34 元。 （三）印花税方面的优惠政策 财政部、 国家税务总局 《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的 通知》 （财税[2008]24 号）第一条规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套 建筑廉租住房， 在商品住房项目中配套建造经济适用住房， 如能提供政府部门出具的相 关材料， 可按廉租住房、 经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳 的印花税。印花税按合同金额的万分之五缴纳。 （四）企业所得税方面的鼓励性