房地产各个税种纳税义务时间.pdfVIP

一、房地产企业增值税纳税业务发生时间确定 ; 1、 先开发票的，为发票开具的当天； 2、 转让开发产品并收讫销售款的当天； （过程中或者 完成后收到款项） 2（1）书面合同签订的付款日期为纳税义务产生日期； 2 （2 ）没有签订书面合同或者合同没有付款日期的为 服务完成日； 2 （3 ）房开企业在开盘前收取的诚意金、订金未签订 合同，不构成增值税纳税业务，在其他应付款核算； 2 （4 ）销售的期房在未完工期间， 尚未移交给购房者， 所以未产生增值税真正纳税业务； （增值税纳税业务确认总结：转让开发产品并收到款 项产生真正的纳税义务； ） 二、房地产企业所得税收入确认纳税时间 对于现房销售，会计准则和税法规定一致； 对于期房销售二者存在差异，预售业务在会计和税 法处理上有较大的差异； 会计上确认收入时间 :开发的产品完工并移交时 税法上确认收入： 无论产品是否完工， 签订了销售或 者预售合同并取得款项，确认为销售未完工开发产品 取得收入，按预计毛利率计入当期应纳税所得额；负 有所得税的纳税义务； 1、一次性全额收款， 实际收到款项之日确认收入的实 现； 2、分期收款按合同约定款项和日期分期确认收入； 3、按揭销售， 按合同约定， 首付款按实际收到日期确 认，按揭款按贷款办理转账日确认收入实现； 委托销售方式的 ;， 4(1)支付手续费方式的：收到受托方开具已销开发产 品清单日按合同价款确认收入； 4 （2 ）收到受托方开具已销开发产品清单日期确认收 入（买断价格或者销售合同价格： ） 4 （3 ）保底价销售的，收到受托方开具已销开发产品 清单日确认收入； （合同价格或者保底价格 +分成 ） 4 （4 ）包销方式销售：包销期内按上述 1-3 方式，包 销期外按包销价格和付款方式确认收入； 完工产品的确认的三个条件： 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2、开发产品已开始投入使用。 3、开发产品已取得了初始产权证明。 4、房地产开发企业建造、 开发的开发产品， 无论工程 质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备 案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品 交付手续 （包括入住手续）、或已开始实际投入使用时， 为开发产品开始投入使用， 应视为开发产品已经完工。 完工条件的确认是采用竣工、 使用、产权孰早的原 则，开发产品只要符合上述条件之一的，房地产开发 企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前 以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额， 同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之 间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。 三、房地产企业土地增值税纳税义务发生时间 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值 税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建 筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上， 或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经 出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算 手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。