设备设施本体评估报告公开版.pptVIP

2019-9-23 物业公司各管理处设备设施及 房屋本体技术评估报告 设备设施本体评估概述 各项目具体情况报告 解决方案思考 明年工作计划 01 02 03 04 05 目录 contents 设备设施及本体评估概述 设备设施本体评估分析 设备设施本体评估概述 明年工作计划 01 02 03 04 05 物业南方各管理处已入住的小区大厦，楼龄最新的有6年，最早的有20年。各小区大厦配套的公共设备设施及房屋本体，部分已趋势老化，导致物业空间服务质量降低，收益能力下降，设备设施的运行效率下降、运行成本上升等现象。 根据201年公司工作计划，9月份运营部会同各管理处对小区设备设施及本体进行了普查摸底。结合业主调查意见反馈，管理处周检，公司月检发现的问题以及设备设施日常运行记录、故障问题统计，国家及地方对相关设备运行维护的规范标准，设备厂家的使用维护技术要求，编制评估报告。 通过分析各管理处设备设施及本体的有形磨损和无形磨损，评估设备设施本体磨损的程度以及磨损的补偿方式。 设备设施本体评估概述 设备设施本体评估分析 各项目具体情况报告 解决方案思考 设备设施本体评估概述 明年工作计划 01 02 03 04 05 设备设施本体评估概述 各小区供电系统（含变压器、高低压配电柜、动力配电柜、双电源柜箱、各类电气控制箱以及柴油发电机），整体运行正常，系统的自然寿命、技术和经济寿命都在一个平稳期内。 其中柴油发电机系统、配电房联络柜装换开关、电容补偿柜、变压器散热风扇等经常动作运行部件需要进行二级保养或维修。 地下室电缆桥架、楼层强电井母线槽（电缆）桥架，局部区域因漏水有短路风险。 供电系统 各小区供水系统（含水泵、水泵控制柜、动力柜、各类阀门、管网、天面水箱），整体运行正常，但系统组成的部分零部件工作状态趋于下降的趋势。 供水系统 其中阀门老化、开闭不灵活较普遍。水泵轴承磨损漏水、异响、转动不灵敏。供水管路老化滴漏跑冒现象较多。 生活给水管道普遍存在锈蚀严重，爆管跑水的风险。 各项目具体情况报告 设备设施本体评估分析 解决方案思考 设备设施本体评估概述 明年工作计划 01 02 03 04 05 设备设施本体评估概述 各小区电梯系统（含电梯轿厢、井道、机房、层站、双电源柜箱），整体运行正常，老小区电梯通过改造，目前系统的自然寿命、技术和经济寿命都在一个平稳期内。 由于电梯钢丝绳、曳引轮等电梯磨损件，分包方更换不及时，电梯系统存在加速老化的风险。各管理处电梯监管力量较为薄弱，没有专业电梯技术人员监管，电梯维保分包方技术人员水平参差不齐等主观原因，导致电梯故障率下降不明显以及客户乘梯舒适度体验不佳。需要对电梯维保服务进行重新评价和招标更换分包方 电梯系统 各小区排水系统（含室内外管网、排水设备、水泵控制柜、沟水渠、井及井盖、化粪池），整体运行正常，但排水系统工作状态、自然寿命处于下降的趋势。 排水系统 其中室外管线断裂，破损现象较为普遍，管线堵塞、污水提升泵损坏等故障经常发生。投入的维修维护成本增加。 设备设施本体评估分析 各项目具体情况报告 解决方案思考 设备设施本体评估概述 明年工作计划 01 02 03 04 05 设备设施本体评估概述 各小区消防系统（含消防火灾自动报警系统、消防联动控制系统、消防水系统、消防设施），整体运行正常。各小区消防设施设备通过维修改造升级，目前消防系统运行维持在一个相对平稳的范围内，没有大量的故障累积和某个系统完全不能运行的情况。 通过上半年全面整改，各管理处消防报警联动系统都处于自动运行状态。但部分消防设施如防火门、消防水带、灭火器整改没有完全整改到位。消防报警故障没有及时排除。 消防系统 各小区弱电安防系统（含住户对讲系统、小区门禁系统、闭路电视监控系统、周界防范系统、停车场道闸收费系统），整体运行正常，但系统的自然寿命、技术和经济寿命处于下降的趋势。必须对有的设备或系统进行补偿，即淘汰旧设备，更换新设备。 弱电安防系统 设备设施本体评估分析 各项目具体情况报告 解决方案思考 设备设施本体评估概述 明年工作计划 01 02 03 04 05 设备设施本体评估概述 4个小区空调系统（含中央空调主机、冷却系统、供冷系统、保温系统），整体运行正常。但目前系统的自然寿命、技术和经济寿命都在一个下降期内。 需投入一定的资金进行维修改造，使其在相当一段时间内维持正常运行。 其中冷却系统如冷却塔填料，空调主机需要进行维修改造保证正常运行。 空调系统 各小区房屋本体设施（含防雷设施、休闲娱乐健身设施、标