如何确定产品及容积率课件.pptVIP

* 社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？ * 规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松 * 规划结构和布局形式——金地香蜜山的短板结构在考虑了景观和户型的同时，容积率降低 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 如何确定产品及容积率 * 谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式 在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： 不断的要求提高容积率； 不断的偷面积； 不断的公关； 你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； 维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。 谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限 实际上应该怎么理解容积率？ * 先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理 现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市） 当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了： 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ 开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？ 现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市） 当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？ 面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ 为什么没有做出想要的产品？ * 看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理 现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质 市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2： 竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？ 别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？ 高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？ 现象四：为何三房不给我做120而做140（北方某省会） 某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层： 为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ 销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？ * 容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单 容积率决定了什么？ 决定不同的产品类型之间的配比； 决定了不同的产品形态； 决定了不同的面积区间； 决定了不同的产品户型的使用功能； 决定了项目的售价和盈利表现； 决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。 因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局 * 我们需要理解容积率的那些问题？ 当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ 容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ 如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ 在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策? 对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润实现关系。 * 先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应该如何确定容积率的问题 容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下： 不过分追求容积率 附加品质提升与售价提升的关系 土地价格 容积率最大化 单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重 单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重 最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。 4 3 1 2 * 案例一：星海华庭——将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利 * 案例二：中心红树湾——满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合 * 案例三：杨柳国际新城——地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼 * 总规划平面图 * 杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.3 * 容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定 利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标； 企业自身资源状况和资金状况是限定条件； 企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。 基准方案推荐 合理方案推荐 确定主推组合方案并进行优化 进行经济效益对比 进行市场实现评估 上下极限方案 对基准测算方案进行变量分析 满足容积率上下指标下的组合方案 依据战略、定位 * 一个容积率确定的案例——湛江地王项目 * 深圳高层