物业管理前期介入工作指导书1.docVIP

物业管理前期介入工作指导书 [日期：2009-07-28] 来源：北京绿色盾安建筑环境技术研究院? 作者：张国强 [字体： 大 中 小] ?????? 1、目的 ????? 规范×××物业管理有限公司（以下简称公司）对新物业前期介入的工作程序和内容，指导前期介入工作的开展。 ????? 2、范围 ????? 适用于公司对新物业的前期介入。 ????? 3、使用 ????? 公司下属的前期介入工作小组（以下简称小组）。 ????? 4、职责 ????? 4.1??公司物业管理部负责编制、发布和修订本工作指导书。 ????? 4.2??各小组负责参照本工作指导书，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 ????? 4.3小组应和远洋地产有限公司（以下简称地产）保持良好的沟通，及时向地产收集相关资料，共同研究，提出合理的建议，公司对于前期介入工作给予必要的配合和协助。 ????? 5．方法和过程控制 ????? 5.1物业管理前期介入的概念 ????? 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参和介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 ????? 5.2前期介入的一般程序 ????? 5.2.1?双方确定工作内容要求; ????? 5.2.2公司组成工作小组; ????? 5.2.3?制定工作计划; ????? 5.2.4?计划实施，小组应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和物业管理合同的确认。 ????? 5.2.5公司、小组和地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 ????? 5.2.6?对涉及物业利益的文件应由公司确认，如：物业管理费、管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 ????? 5.3前期介入的内容 ????? 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合甲方进行竣工验收。 ????? 5.3.1规划设计阶段包括： ????? 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 ????? 5.3.2营销策划阶段包括： ????? 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 ????? 5.3.3施工建设阶段包括： ????? 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 ????? 6．规划设计阶段介入 ????? 6.1规划设计评估准备 ????? 6.1.1规划设计评估需要获得的资料。 ????? 6.1.1.1报批报建文件 ????? 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 ????? 6.1.1.2企划文件 ????? 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 ????? 6.1.1.3设计文件 ????? 总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。 ????? 6.1.2小组需参加地产组织的项目说明会，会同地产所属项目、设计、工程、营销等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。 ????? 6.1.3小组组织对其项目状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。 ????? 6.2项目评估细则。 ????? 6.2.1总体评估。 ????? 6.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。 ????? 6.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。 ????? 6.2.1.3建筑和自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 ????? 6.2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。 ????? 6.2.1.5设备、设施保障充分，水、