XX项目三年战略规划(7)(1).docVIP

LOGO ** 策划部 第 PAGE 1页（共 NUMPAGES 7页） 更多个人资料： 【**市**置业有限公司】 **项目三年战略规划 （200*～200*年） 前言 项目于0*年底对外发售，截止0*年初；项目定位从品牌商城到购物中心、从购物中心到书画市场，几经变革，仍不能达到预期目标，市场负面评价日益增多。一段时间我们看不到市场在哪里！招商工作进展缓慢、局面混乱、员工信心不足…… 0*年初，集团对项目领导班子做出调整；新人事、新作风，通过对过去工作的失败认真总结，项目实际情况的客观分析，积极开展各项工作，改变外界的不良评价、改善、加强与政府的关系、调整内部管理制度、探索项目发展方向。通过大量的工作及细致有效的市场调研分析、结合项目自身情况，响亮地提出：商业业态定位于“以**市城市文化名片名义，打造集书画文化、文化教育、休闲娱乐、购物、旅游观光、旅游接待功能于一体的大型文化休闲旅游购物中心”，这一阶段性运营目标。 围绕该目标，项目提出“休闲文化购物中心”的市场定位；引入“零售业、休闲业和文化业”三种主力业态；在树立自身形象方面，利用当地深厚的文化底蕴，“发展文化、投资*市、服务民众”，开展文化交流活动及公关活动，做到“言行一致”，实现社会舆论向好的方向发展，极大的坚定了投资者投资信心。 通过一段时间的艰苦努力，截止到11月，项目实现招商*%，增长*%；更重要的是我们赋予了项目全新的内涵，成功营造了一个良好的舆论环境、投资者重拾投资信心，为下一阶段的工作奠定了坚实基础。 下一阶段会是一个全新的开始，我们需要系统的策略指导各项工作的具体开展，特**集团策划部携手项目策划部同仁制定如下运营计划，确保后期工作有条不紊的开展。在整个操盘过程中，将认真、理性地对待，实地、实际地分析，形成完整可行的营销方案。本案属商业机密，仅限本公司相关人员传阅，不得外泄。 **投资有限公司（策划部） 200*年**月 三年规划的构成 战略目标规划 前期定位策划的补充与修正 核心竞争力 项目定位 业态定位 业态组合 项目功能规划 楼层功能规划 功能规划原则 招商规划 招商优势 招商策略 招商计划 销售规划 销售价格体系 投资者分析 营销策略 销售执行规划 品牌营销规划 引进商业管理公司 推广项目文化内涵 核心竞争力的深入普及 物业管理公司职能规划 八、 商业管理架构 部门职能规划 一、战略目标规划 1） 职能规划：**区社区服务中心 2） 概念规划：文化、健康、休闲、购物、时尚、快乐 3） 经营规划：统一招商、支持经营、以租促销、统一营销 4） 营销阶段：招商期10个月（0*年）、销售期18个月（0*～0*年）、调整期（0*年） 二、前期定位策划的补充与修正 1）核心竞争力 a.**是**文豪**的故乡，其文化对后世影响深远； b.城区人口13万，以**区人口密度最大； c.项目与***商业中心仅500米，由***相连；独特的地理位置，是对“***”、“***”商业价值的延展和补充； d.***是**旅游和市民休闲的重要场所； e.项目现有产业结构正向教育培训、休闲娱乐、餐饮方向发展，说明我们作为“***”、“***”商业补充的作用非常明显。 因此，我们的核心竞争力体现为：**首座社区服务中心 2）项目定位 之前提出“休闲文化购物中心”，虽然对市场功能表述基本清楚，但是在对提供服务和服务对象方面比较模糊，建议调整为：“服务于百姓生活的**文化休闲购物广场” 3）业态定位 同样，我们把“百姓生活”作为项目的核心服务对象，其业态建议调整为：医疗、药品、休闲、文化、生活用品、食品、生活咨询、生活服务、政务服务等， 4）业态组合 针对“生活社区”的定位原则，业态组合如下： a.满足市民生活品就近购物的习惯，便利店、超市、粮油店等 b.满足市民休闲娱乐需求，茶楼、台球、网吧、水吧、西餐、咖啡等 c.满足市民生活服务需求，通讯、银行、药店、美容美发、洗衣店、市政设施等 d.满足市民文化需求，书店、音像店、文具、教育培训等 e.满足市民时尚生活需求，化妆品、服饰、美体健身、婚庆等 f.补充业态，儿童游乐、文化形象、文化艺术商品、餐饮、休闲食品等 结论： 转变观念，将“商业中心”的概念转变为“服务中心、社区”的概念； 三、项目功能规划 1）楼层功能规划示意图 步行街：是联系项目内各项设施的纽带，以一种激动人心的方式将所有的商业设施项目结合在一起，向人们展示不同的时尚体验。 项目平面图及业态规划图（略） 2）不同业态安排原则 a.根据人流量安排，原则上需求大的安排在地层； b.对于自