土地增值税2017教学文稿.pptVIP

土地增值税;一、不含增值税收入 二、扣除项目 1、地价款 2、房开成本3、房开费用4、加计扣除 5、税金　 准予扣除项目合计金额三、增值额与增值率 四、税率及速扣 五、应缴土地增值税 ;二、扣除项目 ;【提示1】房开成本中“建筑安装工程费”：营改增后，土地增值税纳税人接受建安服务取得增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。【提示2】开发费用——取决于“利息支出”　　（1）单独扣除：利息加5%　　 　　（2）不单独扣除：开发费用＝（地价＋开发成本）×10%以内　　【提示3】营改增后，房开实缴城建税、教附，能按项目准确计算，允许据实扣除。不能按项目准确计算，按该项目预缴增值税时实缴的城建税、附扣除。　　【提示4】县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中扣除。 ;存量项目;石家庄市某房地产开发公司为一般纳税人，2017年开发一个高层住宅楼，当年有关经营情况如下：　　（1）该住宅楼销售90%，取得销售收入6300万元，并签订了销售合同。剩余10%以每年100万元对外进行出租，租期一年，租金一次性收取，并签订了租赁合同。　　（2）签订土地使用权购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款900万元，相关税费39万元。　　（3）发生土地拆迁补偿费400万元，前期工程费200万元，支付工程价款1000万元，基础设施及公共配套设施费250万元，开发间接费用50万元。　　（4）发生销售费用300万元，财务费用60万元，管理费用80万元。　　（5）该房地产开发公司不能按转让房地产项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为9%。　　（已知：以上收入均为含增值税收入，房地产开发公司按照一般计税方法征税。本题不考虑地方教育费附加）　　要求：根据上述资料，回答下列问题： 75.计算土地增??税时准予扣除的税金（　）万元。 76.计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权支付的金额（　）万元。 77.计算土地增值税时准予扣除项目的合计金额（　）万元。 78.计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税（　）万元。;　　75.计算土地增值税时准予扣除的税金（　）万元。　　A.53.13　　B.53.51　　C.62.43　　D.54.41 ??『答案解析』 （1）准予扣除的税金＝（6300－900×90%）÷（1＋11%）×11%×（7%+3%）＝54.41（万元）『点评』本题考查计算土地增值税时准予扣除的税金，难度不大。此处有三个易错点：　　①住宅楼对外出租，不属于土地增值税征税范围，不征收土地增值税。　　②要坚持配比原则，比如住宅楼销售90%，对应的土地价款只能扣除90%的部分，而且在计算增值税时，相关税费39万元不能扣除。　　③本题中明确告知以上收入均为含增值税收入，所以注意价税分离。 ?　　76.计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权支付的金额（　）万元。　　A.845.10　　B.810.00　　C.939.00　　D.900.00 ??『答案解析』（2）准予扣除的取得土地使用权支付的金额＝（900＋39）×90%＝845.1（万元） 『点评』本题考查准予扣除的取得土地使用权支付的金额的计算，难度不大。此处有两个易错点：　　（1）要明确允许扣除的土地使用权支付金额，包含地价款和相关税费。　　（2）要坚持配比原则，比如本题中住宅楼销售90%，剩余面积对外出租，出租部分不交土地增值税，对应的为取得土地使用权所支付的金额就不能扣除，所以只能扣除90%的部分，要乘以90%。 ;　　77.计算土地增值税时准予扣除项目的合计金额（　）万元。　　A.3349.21　　B.3404.49　　C.3350.49　　D.3349.59 ??『答案解析』（3）准予扣除的房地产开发成本＝（400＋200＋1000＋250＋50）×90%＝1710（万元） 　　准予扣除的房地产开发费用＝（845.1＋1710）×9%＝229.96（万元）　　准予扣除的其他扣除项目金额＝（845.1＋1710）×20%＝511.02（万元）　　准予扣除项目合计金额＝845.1＋1710＋229.96＋511.02＋54.41＝3350.49（万元） 『点评』扣除项目金额计算是常考的知识点，有一定难度，做题过程中要注意不要丢掉扣除项目。注意只有房地产开发企业销售新建房，享受加计扣除的优惠，除此以外的，不享受加计扣除的优惠。另外，扣除项目要坚持配比原则。 ?　　78.计算该房地产开发公司应缴纳的土地