汽车站市场定位(定稿).docVIP

1 第一部分 项目发展战略 1 第一部分 项目发展战略 7 第二部分 商业部分市场定位 37 第三部分 住宅部分市场定位 项目 市场定位报 告 目 录 第一 第一部分 项目发展战略 一、昌乐现有/在建商业市场分析 一、昌乐现有/在建商业市场分析 现有/在建项目 商业形式 建筑面积 业态规划 佳乐家 集中式商业 主力店+街铺 6000 超市、卖场 世纪美联 集中式商业 7300 卖场 新台北购物中心 集中式商业 4000 超市、卖场 三联家电 专业性商场 650 家电 商业家电 专业性商场 400 家电 新世纪家具广场 专业性商场 3000 家具 益家家园家具广场 专业性商场 5800 家具 商业步行街 步行街 12600 餐饮、休闲、娱乐、美容、饰品、专卖店 温州商城 街铺+集中式商业 25000 服装、鞋 福州商城 街铺+底铺 18000 宾馆、美容美发、餐饮、水果店、超市、保健品、网吧、广告印刷 小商品批发城 摊位 2200 饰品、衣服、鞋、箱包等低档产品 百盛喜庆大市场 街铺+底铺+专业性商业 80000 家居、建材、百货、文化、餐饮、娱乐 NO.1蓝宝石商业广场 集中式商业 街铺+步行街+主力店 38000 时尚男女服饰、休闲运动服装、童装、饰品、皮鞋皮具、箱包等；各式餐饮、酒吧、KTV、男女休闲会所、并配之于大型超市、数字院线、电玩城、家电连锁、家居广场等 潍坊百货大楼 主力店 11000 百货、珠宝、化妆品、钟表、家电等 利民广场 街铺+底铺 5000 高档品牌服饰、高档餐饮、休闲娱乐、礼品街 中央帝景 街铺+底座商业 30700 综合性商场、服装（品牌男女装、童装、休闲运动服）、家纺、鞋帽、孕婴用品、餐饮(快餐、饮料、小吃)、美容美发、鲜花店、干鲜果品、书店、保健用品、家电、厨卫具、烟酒专卖、药店、医疗保健器械、办公用品（办公设备、文具、耗材、电脑及电脑软硬件、传真复印机、打印机）、眼镜店、文具店、数码科技（手机、数码相机、摄像机）、珠宝首饰、化妆品、饰品、工艺礼品及商务礼品等 锦伦天地 集中式商业 街铺+主力店+步行街 30000 潍坊百货大楼、500㎡时尚快餐巨头、浮克时代（服饰）、史努比儿童世界、五金机电城 金鼎广场 街铺+综合商业+底铺 10000 主题性专卖店、娱乐设施；百货、超市、餐饮美食、美容美发、桑拿、洗衣店、足疗保健；服装、饰品、鞋帽、家居、箱包皮具、摄影冲印 分析： 1、百货超市类型的商业：佳乐家超市、世纪美联、新台北购物中心、即将上市的潍坊百货大楼、家家悦等百货超市类商业型态数量较多，总建筑体量为10万平方米。 2、专业型的商业：三联家电、商业家电、新世纪家具广场、益家家园家具广场、百盛喜庆大市场、锦伦天地、中央帝景等，所包含的业态有：家电、家具、建材、喜庆用品、五金机电、数码产品等，总建筑体量为1万平方米。 3、其他形式的商业：例如商业步行街、小商品批发市场、温州商城、福州商城等也已存在，总建筑体量为36万平方米，经营档次较低，无统一经营及管理。 综合以上分析可以看出，现存的商业中，主要以中、低档商场及大卖场为主，产品供应也以中、低档产品为主。随着昌乐经济的快速发展及消费水平的逐步提高，以供应中、高档产品的经营、消费场所的市场需求逐步凸显，即： 经营高端品牌产品的主题性购物广场、人性化更强的体验式购物广场等。目前即将上市的商业项目普遍缺乏真正意义上的统一招商，统一运营，统一管理。招商门槛低，漠视市场培育期等环节，必然导致项目后期运作存在极大的弊端。 1、根据昌乐商业市场的分析，本项目应该走补缺的差异化发展战略 补 补 缺 转 移 争 夺 逐步转移老商业中心消费顾客群，成为昌乐新的商业中心 争夺周边镇区消费需求，成为潍坊下属城区的商业中心。 补缺不仅体现在功能上，更在于业态、产品的规划，树立项目的独特形象——体验式●休闲●时尚●名品生活港 。 弥补昌乐商业步行街乃至县城商业功能的缺失，满足核心商圈功能扩张需求； 为住宅和周边日常生活消费提供服务。 2、我们由住宅部分和商业部分共同演绎项目的整体发展战略 强调城市中心化的、现代的、便捷的生活方式，整合周边资源，产品精细化设计，环境品质提高、服务延展的都市示范社区。 强调城市中心化的、现代的、便捷的生活方式，整合周边资源，产品精细化设计，环境品质提高、服务延展的都市示范社区。 ——城中央的经济型商品房 住宅战略 走补缺的方向，打造新商业模式，重塑市场标杆，服务整个城市。 ——体验式●休闲●时尚●名品生活港 商业战略 + = 住宅走中端、产品差异化路线，商业重塑市场标杆，实现全面提升可售部分溢价空间的终极目标。 整体战略 补缺者 补缺者 差异化 第三 第三部分 商业