基于多元分析我省房产泡沫问题研究.docxVIP

摘要 房产泡沫是一个热点话题，研究我省房产泡沫问题对我省经济的发展有着重 要的现实意义。本文通过对房地产投资额/全社会固定资产投资额、房地产价格 增t率/GDP增长率这两个指标的分析，并运用SPSS软件对我省各主要城市进 行聚类分析以及因子分析，得岀我省存在一定房产泡沫现象，并且有地区差异的 结论，最后给出相应建议。 关键词 房产泡沫；SPSS软件；聚类分析；因子分析 基于多元分析我省房产泡沫问题研究 一、 研究背景和意义 随着改革开放脚步的加快，我国经济也正迅速增氏着，人民生活水平不断提 高，居民住房条件有了较大改善。特别是城镇住房制度改革的深入，我国房地产 业取得较大的成果。但是近儿年来房地产业存在着不良风气，投机行为猖獗，导 致房地产业发展开始呈现病态。投资增长过快，商品房空置率过高，价格上涨迅 猛，这都预示着中国房地产业出现了泡沫。近儿年来湖南的发展也很迅速，2009 年，湖南省主产总值为12930.69亿元，比上半年增＜13.6%,其中，总量位列全 国第10位，而这己是继2008年GDP迈入全国十强，2009年湖南GDP再次确 保全国十强的位置。那么这种泡沫是否己经将湖南省吞噬了呢？对于湖南来说， 提早预测房地产市场是否存在泡沫，对未来房地产市场的有效监控及国民经济的 发展有着重要的现实意义。 二、 指标选取 房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价 格的非平稳性上涨，主要特征有：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周 期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。 关于房地产泡沫的成因，有以下三个方面：投资者过度投机；消费者及 投资者对未来价格的预测偏高；银行信贷非理性扩张。一旦房地产泡沫破裂, 则可能造成经济结构和社会结构的失衡。因此，本文从众多指标中选取房地 产投资额/全社会固定资产投资额、房地产价格增长率/GDP增长率这两个指 标从时间和地区两个角度来初步判断湖南省房地产业现状，以及是否出现房 产泡沫。 三、 实证分析 1、房地产投资额/全社会固定资产投资额指标分析 该指标主要用于反映全社会GDP增长对房地产业的依赖程度，测度房地产投 资是否过热。专家认为，房地产业投资占社会总投资比例在10%以内为宜。超 过10%并在15%以内为轻丿歧泡沫，超过15%并在20%以内为中度泡沫，超过 20%以上，说明国民经济出现严重泡沫并出现房地产依赖倾向。 根据该指标，本文引用2000年至2010年的数据来对我省房产泡沐进行测度。 2000 2001 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 年份 均值房地产开发投资比重 图1房地产开发投资占社会总投资比重时间变化趙势 由图1可以清楚的看到，从2002年起我省房地产业投资占社会总投资比例 就已超过10%,出现轻度泡沫，并且泡沫在不断膨胀，2004开始演变到屮度泡 沫，2007年地产业投资占社会总投资比例更是达到18.16%的历史新高。随后的 金融危机让这-?指标数有所冋落，泡沫得到暂吋的压制，但随着09年经济开始 复苏，地产业投资占社会总投资比例又有呈上升趋势，并且2010年又超过了 15%。从这一指标来看，我省房产泡沫现象不容乐观。 针对我省地区发展不平衡可能不能很好的显示我省房地产的问题，木文依据 2009年各地区房产投资比、人均GDP、人口密度、职工平均工资等数据对我省 13个主要城市进行了聚类分析，结果输出如图2。 结果显示，这13个城市可以被分成3类，长沙、株洲、湘潭被聚为第一类, 邵阳被单独归为第二类，其余城市归为第三类。 CASE Label Num 张冢界市 8 永州市 11 益阳市 9 岳阳市 6 娄底市 13 郴州市 10 怀化市 12 常德市 7 衡阳市 4 邵阳市 5 株洲市 2 湘潭市 3 长沙市 1 05 1015 20 25图2我省 0 5 10 15 20 25 那么究竟分别是哪些因索在起主导作用使得这些城市被这样分成三类呢？ 为此，本文还通过把房产投资比、人均GDP、人口密度、职工平均工资这些数 据作为变量做了因子分析。 首先对各变量进行降维提取主成分，最后可以从变量中提取两个因子，浓缩 的信息量达到80.956%o结果见表1 衣1说明的总方差 成分 初始特征值 提取平方和载入 旋转平方和载入 合计 方差 的％ 累积％ 合计 方差 的% 累 积％ 合计 方差 的％ 累 积％ 1 2.30 57. 55 57. 557 2. 30 57. 55 57. 55 1.69 42. 39 42. 39 2 7 2 7 7 6 2 2 2 0. 93 23. 39 80. 956 0. 93 23. 39 80. 95 1.54 3 56 80. 95