第七章 剩余法及其应用.pptVIP

2012.1 第六章 剩余法及其应用 第七章 剩余法及其应用 一、剩余法的基本概念 二、剩余法的理论依据 三、剩余法的基本公式 四、剩余法的适用范围 五、剩余法的优缺点 六、剩余法的应用步骤 七、剩余法运用举例 一、剩余法的基本概念 所谓剩余法，又称倒算法、假设开发法或预期开发法。它是从待估价土地上所建造的房屋等建筑物的预期销售收人中减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估价土地价格的一种估价方法。 由剩余法确定的价格，一般称为剩余价格或倒算价格。 二、剩余法的理论依据 剩余法的理论依据是地租理论和价格构成理论。 土地本身不是人类劳动的产物，没有价值，但由于它具有使用价值，所以有价格。土地价格实质上就是资本化的地租。所谓地租，是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者支付的经济代价。其数额由土地使用权的租赁双方根据土地的实际情况决定，即从土地的“生产物”份额中扣除有关成本费用及普通利润后的余额。 根据价格的形成理论，任何商品的销售价格都由成本、税金和利润构成，房地产价格同样如此。 用公式表示房地产销售价格即为： 房地产销售价格＝房地产开发建设成本+税金+利润 式中：(1）房地产开发建设成本由土地成本、建筑物成本和期间费用构成。土地成本可分解为土地使用权的购买价格和土地开发费用；建筑物成本包括前期工程费用、房屋等建筑物的建筑安装工程费用和公共 配套设施费用三项；期间费用则由筹资费用、管理费用和销售费用三项构成。(2)税金由土地使用税和经营税金及附加构成。(3)利润即为进行房地产开发建设所应该取得的正常利润。 三、剩余法的基本公式 土地价格 (一)房地产的预期销售收入 这可根据房地产(一般为房屋等建筑物)开发完成后的预期单方销售价格与销售面积(一般指建筑面积)计算。即： 房屋建筑物的预期销售收入＝预期单方售价X建筑面积 建筑面积则可根据土地面积与容积率计算，即： 建筑面积=土地面积X容积率 容积率是指房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。 （二)除土地价格以外的房地产开发建设成本 除土地价格以外的房地产开发建设成本，包括土地开发费、房屋等建筑物的建筑成本以及期间费用。 1．土地开发费 土地开发费是指计入土地转让价格的“七通一平”(或“三通一平”)费用和基础设施费用。 “七通一平”费用，是指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、煤气、热力的修建、安装以及平整场地的费用。“三通一平”费用，是指临时施工用水、施工用电、施工道路的安装、修建以及平整场地的费用。 2．建筑成本 建筑成本是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程费用、房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。 3．期间费用 期间费用包括筹资费用、管理费用和销售费用三项。其中，筹资费用也就是筹资利息。 (三)税金 税费包括土地使用税、经营税金及附加等项。其中，土地使用税包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。一般根据占用的土地面积、每年每平方米土地面积的税额以及占用年数进行估算。 经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加三项。 其中，营业税一般按照销售收入的5％计征；市区房地产开发项目的城市维护建设税为营业税的7％，县城镇房地产开发项目的城市维护建设税为营业税的5％；教育费附加则根据营业税的2％计算。 (四)正常利润 所谓正常利润，是指房地产开发建设、转让销售应该取得的一般利润，可根据前几项成本之和的一定比例进行估算。需要指出的是，从总额看，正常利润包括房地产的开发建设利润和转让销售利润两部分，这里作为扣除项的正常利润应该根据实际情况进行估算。 四、剩余法的适用范围 1．土地的估价 这是剩余法的主要用途，具体公式如本节开头所述。 2．待拆迁改造的再开发房地产的估价 这时，公式中的“成本”，只要再加上拆迁安置费用即可。 3．土地开发后进行转让时，对于被开发土地取得价格的估算。此时，公式可改为： 土地价格=土地开发后的转让收人-土地开发成本-税费-正常利润 4．建筑物改造后进行销售时，对于被改造建筑物的估价 此时，估价公式为： 改造前建筑物的价格=改造后建筑物的价格-改造费用-税费-正常利润 五、剩余法的优缺点 剩余法的优点相当突出： 首先，它符合人们的思维习惯，即价格由成本、税费和利润三者构成； 其次，这种方法计算简便，应用面也较广。 剩余法的缺点主要表现为 首先，这种方法比较粗糙。因为剩余法以预测为前提，它是以估价人员的主观经验去判断未来房地产市场的变化，难免有所失实。即使在其所需要的