XXXX0322沈阳东方银座13#楼公寓价格策略报告.pptVIP

1 项目背景分析 2 定价策略及方法 3 核心均价的推导 4 价格表形成及验证 5 销售安排及销售预估 2.1目标回顾 2..2定价策略 价格报告思路 公寓产品定位，作为项目主力现金牛产品，实现快速回款。 定价前提 以平价入市，实现火爆热销， 建立下半年销售良好起势，之后小幅快升，与下半年住宅销售相互借势。 定价策略 确保快速去化，短期回款，平价入市，小幅提升，制造良好销售起势 定价策略 13#楼公寓 5-14层，共计240套房源 第一批推出单位 ——13#楼共21层，楼层越高视野越好，地区产品价格相对较 低，首先推售低区产品，吸引客户关注，制造热销场面，保证 高区产品顺利入市。 13#楼公寓 15-21层，共计168套房源 第二批推出单位 ——顺势加推剩余房源，利用高区房源的景观及视野优势进行 客户引导，从而实现房源的快速去化。 由于目前项目无公寓产品客户累计，介于片区竞品的销售情况，建议采用分批推售的销售策略；首批推出部分房源，制造开盘热销场面，进而带动第二批房源的价格提升及顺利销售。 推售策略 1 项目背景分析 2 定价策略及方法 3 核心均价的推导 4 价格表形成及验证 5 销售安排及销售预估 价格报告思路 市场比较法 “市场比较法”推导均价： 目前大东区的公寓项目主要有万科蓝山、万恒领域、国瑞F1、中粮大悦公寓、天润广场等，由于中粮大悦公寓与天润广场位于中街商圈，与项目不在同一片区内，因此本项目公寓产品选定万科蓝山、万恒领域、国瑞F1，通过“市场比较法”进行静态比准，然后根据市场自然溢价率进行时间修正。 项目选择与打分标准 时间调整系数： 2012年上半年，大东区公寓价格持平，预计下半年每月公寓价格上涨0.2%。 比准指标 细项权重（%） 地理位置 25% 户型结构 20% 商业配套 20% 开发商品牌 15% 规划设计指标 10% 品质展现 10% 市场比较法 本项目的静态市场比准均价 “参考楼盘”基于客户关注度及项目可比性确定。 “权重”为客户关注度指数与产品差异度指数结合计算所得。 根据参考项目的市场静态比准及结合市场自然增长溢价率的计算， 得出本项目6月份入市的市场比准均价为： 6500元/m2 　参考楼盘 实收均价 (元/㎡) 比准系数R 时间系数调整 比准均价 权重 权重均价 万科蓝山 7000 1.026 1 7128 0.4 2872.8 万恒领域 6500 0.968 1 6292 0.3 1887.6 国瑞F1 6000 0.935 1 5610 0.3 1683 比准均价 6443.4 核心均价生成 根据市场静态比较，建议13#楼公寓的入市均价为： 6500元/平 根据市场比较法，结合市场自然增长率溢价，得出比准均价为 6500元/平； 1 项目背景分析 2 定价策略及方法 3 核心均价的推导 4 价格表的形成 5 销售安排及销售预估 价格报告思路 精确致导 ——精确制定影响价格的因素和权重，销售团队和策划团队根据户型质素进行打分； 高成低就 ——特殊单位特殊处理，确保价值最大化，主力户型合理价格确保销售速度。 价格表形成 价格表形成 本项目标准层打分调差因素及权重参考了沈阳典型综合体公寓项目打分标准，如：万科蓝山、万恒领域、红星国际、中粮大悦公寓、华府新天地等； 权重设置的基本原则是市场类似产品比对及产品本身差异度。 13#楼公寓标准层调差因素及权重： 产品 户型 面积 朝向 通风采光 景观 噪音 总分 35% 20% 15% 15% 10% 5% A 7 6 5 6 4 6 6 B 8 8 5 5 4 4 6.5 C 8 9 5 5 4 4 6.7 D 8 5 8 8 9 8 7.5 E 9 6 9 7 8 9 8 F 2 7 6 6 4 5 4.55 G 4 7 5 6 4 4 5.05 价格表形成 平面调差原则： 目前沈阳公寓产品的平面差在800-1500元/平，本项目的平面差确定为1000元/平； 本案的户型均好性较强，同朝向的户型差异较小，因此同朝向的户型平面差不易过大； 北向以小户型产品为主，具有总房款低的优势；南向产品朝向好，楼间距较大，视野开阔，但面积较大；东、西向产品朝向差，产品质素较低；因此应该适当拉大南、北向产品与东、西向产品的平面差，利用价格因素引导客户，确保房源的均衡去化。 户型 总套数 朝向 户型素质 平面差处理 A-53.04平 32 东北、西北 朝向一般，面积较大，有独立卧室，有凸窗赠送 +400元/平 B-38.6平 34 北向 朝向差，面积较小，有凸窗赠送 +800元/平 C-38.56平 136 北向 朝向差，面积较小，有凸窗赠送 +850元/平 D-63.64平 32 东南、西南 朝向较好，面积较大，独立卧室，卧室、客厅均赠送凸窗 +6