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2016.4 自考复习资料： 行为。内容即房地产法律关系主体 者向国家支付土地使用权出让金的 00169 房地产法 享有的权利和承担的义务，它是房 行为。这是国有土地有偿使用的第 地产法律关系的最基本的要素。 一种方式。其特征为：①土地使用 1 房地产市场：是指国有土地使用 6 根据《城市规划法》 ，规划行 权出让是一种特殊的民事法律行 权出让、转让、出租、抵押和城市 政主管部门对城市建设必须坚持的 为；②土地使用权出让附有特殊限 房地产转让、房地产抵押、房屋租 “一书两证”制度是：①选址意见 制，表现为权利的有期性和有限性。 赁等交易活动的总称。其特征为： 书；②建设用地规划许可证；③建 土地使用权出让的三种方式：①协 ①综合功能；②多级市场；③法定 设工程规划许可证。 议出让；②招标；③拍卖，又竞投。 形式；④部分限制；⑤国家适度干 7 土地管理法的主要内容：① 国有土地租赁：是指土地使用 预。 土地用途管制；②加强耕地保护； 者与县级以上人民政府土地管理部 2 房地产关系： 是指人们取得、 ③提高征用土地的补偿标准；④加 门签订一定年限的土地租赁合同， 开发、利用、经营和管理土地、房 大查处土地违法行为的力度。 并支付租金的行为。这是国有土地 屋而形成的社会关系。房地产法： 8 土地所有权：是指土地所有 有偿使用的第二种方式。国有土地 是调整城市、农村土地和房屋诸种 人依法对自己的土地享有的占有、 使用权作价出资或入股：是指国家 关系的法律整体。 使用、收益和处分的权利。其特征 以一定年限的国有土地使用权作 3 房地产法调整对象的内容： 为：①土地所有权是一项专有权利， 价，作为出资或股本投入新设立的 ①土地、房屋财产关系；②土地利 其权利的主体是特定的，而义务主 企业。这是国有土地有偿使用的第 用和管理关系；③城市房地产开发 体是不特定的；②对土地所有权的 三种方式。 经营关系；④城市房产管理关系； 行使实行严格限制，无论国有土地， 11 土地使用权出让合同： 是指 ⑤城市物业管理关系。广义的房地 还是集体土地，包括对土地使用、 土地所有者或其代表与土地使用权 产法的基本内容：①关于房地产权 处分、收益等，都受到相应的法律 受让人之间就土地使用权出让事宜 属的规定；②关于房地产开发利用 约束；③土地所有权的四项权能一 所达成的、明确相互权利义务关系 的规定；③关于房地产交易的规定； 般与所有权人紧密结合，但也可以 的协议。 ④关于国家对房地产业及其市场实 分离。集体土地所有权的特征：① 12 土地使用权转让： 是指土地 施管理的规定；⑤关于社会化、专 权利主体多样化；②所有权客体的 使用者将土地使用权再转移的行 业化的物业管理的规定。 限制性。 为，包括出售、交换和赠与。转让 4 我国房地产法的基本原则： 9 我国国有土地的范围：①城 的方式有买卖、赠与和交换三种。 ①土地公有原则；②土地有偿使用 市市区的土地；②农村和城市郊区 土地使用权转让的条件：必须 原则；③十分珍惜、合理利用土地 中已经依法没收、征收、征购为国 同时具备三个条件，①土地使用权 和切实保护耕地的原则；④房地产 有的土地；③国家依法征用的土地； 是有偿出让取得的；②按照出让合 综合开发原则；⑤城镇住房商品化 ④依法不属于集体所有的林地、草 同的约定已经支付全部土地使用权 原则；⑥宏观调控与市场调节相结 地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农 出让金，并取得土地使用权证书； 合的原则。 村集体经济组织全部成员转为城镇 ③按照出让合同约定进行投资开 5 房地产法律关系：是对房地 居民的，原属于其成员集体所有的 发，属于房屋建设工程的，完成开 产关系的法律调整，房地产关系是 土地；⑥因国家组织移民、自然灾 发投资总额的 25%以上，属于成片开 法律调整的对象，而房地产法律关 害等原因，农民成建制地集体迁移 发土地的，形成工业用地或其他建 系则是法律调整的结果。 后不再使用的原属于迁移农民集体 设用地条件的。 房地产法律关系的要素：包含 所有的土地。 13 土地使用权禁止转让的法 主体、客体和内容。主体即参加房 国有土地确定给单位或个人使 定情况：①以出让方式取得土地使 地产法律关系的当事人。主要有： 用的形式：①行政划拨；②国有土 用权，未达到法定转让条件的；② 国家机关、企业、事业单位和社会 地有偿使用；③国有土地承包经营。 司法机关和行政机关依法裁定，决 团体、公民个人。客体即房地产法 10 国有土地使用权出让： 是指 定查封或以其他形式限制房地产权 律关系的主体的权利义务所共同指 国家将国有土地使用权在一定年限 利的；③依法收回土地使用权的； 向的对象。一般包括土地、房屋和 内出让给土地使用者，由土地使用 ④共有土地使用权，未经其他共有 人树木