房地产企业采购策划与管理 课件.pptVIP

采购的基础知识 概念 房地产项目采购的特点 房地产项目采购管理体系 采购业务管理解析 采购策划 采购实务 合同管理 合约规划解析 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 2）材料设备采购模式如何策划？ 思考：营改增政策出台后，大部分材料设备适用17%增值税税率，与营改增之后建筑业的11%税率存在差异，基于有利于成本降低的考虑，目前甲供、甲控乙供、乙供相结合的材料设备采购模式可能会作相应调整。 调整的方向：甲供材比重可能会上升，什么类型的材料适合甲供？ 合约规划解析 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 3）采购方式如何策划？ 星河目前的采购方式： 招标、议标、直接委托、战略采购落地、集中采购 战略采购：通过与优质供应商建立长期稳定的合作关系，扩大供应商供应规模，实现在双赢基础上的总成本的降低，或者在相同价格下获取更为全面和优质的服务，按照这样的合作关系实施的采购称之为战略采购。目前主要针对基于标准化设计基础上的部品部件或标准化工业产品：电梯设备、涂料、瓷砖、电工产品、门禁系统和建筑装饰材料等。 集中采购：一个或若干个城市公司的多个项目，基于需求的产品或服务类型相同或类似、需求时间相近等条件；或基于在一定期限内稳定的产品或服务需求；为提高采购效率和议价能力、实现规模采购效益，而实施的合并采购。通常形式为：多项目集中采购和年度集中采购。 合约规划解析 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 3）采购方式如何策划？ 采购方式的确定原则：根据采购的规模和采购权限划分确定。 《采购管理制度》6.3 合同类型 （按计价模式） 总价合同 单价合同 成本加酬金合同 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 合约规划解析 4）合同计价方式如何策划？ 费率合同 计价方式 适 用 条 件 总价包干 （工程量清单） 适用于采用施工图纸进行招标的项目； 工程设计较细，图纸完整、详细、清楚； 工程范围、技术要求必须清楚明确； 工程量小、工期短，估计在工程过程中环境因素（特别是物价）变化小，工程条件稳定并合理； 工程结构、技术简单，风险小，报价估算方便； 设计变更少； 工程投标期相对宽裕，承包商可以作详细的现场调查、复核工作量、分析招标文件、拟定计划； 合同条件完备，双方的权利和义务十分清楚。 单价包干（工程量清单） 设计图纸不够细、不太完善，工作范围界定比较模糊，难以按设计图纸核定出准确的工程量； 工程工期长，不可预见的因素较多，预计在工程实施过程中环境因素（特别是物价）变化大，工程条件不稳定； 工程结构复杂，采用新工艺、新技术较多，对报价估算要求高； 设计变更多； 工程投标期相对较紧张，承包商难以在短时间内准确地计算工程量。 定额取费 无图纸或只有方案图； 项目急需上马，招标时限非常短。 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 合约规划解析 4）合同计价方式如何策划？ 计价方式 适 用 条 件 成本加酬金 工程内容及其技术经济指标尚未完全确定而又急于上马的工程，以及施工风险很大的工程可采用这种合同。 缺点也很明显：发包单位对工程总造价不易控制。 1.成本加固定酬金合同。这是根据双方协议，工程无论成本多少，其承包商的人工、材料、机械等直接费全部按实报销，然后再给予承包商一笔固定的费用，作为承包商的酬金。 2.成本加定比费用合同。即承包商的酬金以成本为基数，按协议比例提取酬金的合同。 3.成本加目标奖金合同。即在成本费用之外，发包方制定若干目标(如成本目标、质量目标和工期目标)，若承包商实现目标，则按规定支付奖金报酬的合同。 4.最大成本加费用合同。即双方协议一个最大的成本加固定酬金金额合同，并规定，当实际费用超过合同规定后，多余部分由承包商自理；当实际成本低于合同费用时，除付给承包商报酬外，多余部分由发包方与承包方分享。 5.成本加提成合同。即发包方支付给承包方实际成本后，将发包方因本项目产生的利润进行利润分成，作为给承包商的酬金。这种合同方式可以作为一种项目入股或融资的方式。 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 合约规划解析 4）合同计价方式如何策划？ 哪种方式最有利于业主方？ 1、桩尖作为措施费考虑 第二章 采购管理业务解析1—采购策划 2、场地平整及处理纳入桩基工程总价包干（含运桩道路、现场软弱地基处理、河塘处理等。） 采购策划能创造价值！案例： 原界面：甲方按桩机进场要求完成场地处理及道路铺设，乙方负责施工期间维修及加固的费