东润玺城下半营销策略提案.ppt

* 下半年采用小步快跑节奏，十一月份之前实现四次开盘，充分抢夺市场客户。 2# 安置房 3# 15#-1 6# 10# 11# 7# 15#-2 8月推售 8月推售 8月推售 8月推售 9月推售 9月推售 10月推售 10月推售 营销执行战术——推售及价格策略 分期 楼号 套数 推售时间 一批 11#、15-2#、2# 337+42套团购剩余（379） 8月8日 二批 10#、15#-1 158+28套团购剩余（186） 8月29日 三批 7#、3# 202+53套团购剩余（255） 9月26日 四批 3#、7#、10#、11#、15#余品 约270套前期余品 10月31日 6 8.17日二批认筹 15年下半年营销节点： 8月 9月 10月 11月 8.8 9.26 营销执行战术——推售及价格策略 11#、15-2#、2#开盘 8.29 10#、15-1#开盘 3#、7#开盘 10.31 余品打包开盘 9.5日三批认筹 10.8日四批认筹 6 280套 160套 160套 115套 目标 首期积极价格，流量为先 后期适度溢价 首期以积极价格（积极价格提高产品性价比，促进流量），后期随着配套完善、工程兑现及项目营销带来适度溢价。 营销执行战术——推售及价格策略 整盘价格策略： 6 低开高走，充分成交，保证首开热销！ 首期首批以较低价格入市，吸纳目标客户，实现充分成交。 首期价格表现： 首批开盘成交均价4800元/㎡，后期通过优惠收紧，提高成交价格，并在每批次推售时进行价格适度调整，保证项目走量的同时，树立项目形象，规避前期客户风险；最终实现首期5000元/㎡的整体均价。 首期定价依据及价格研判如附件。 营销执行战术——推售及价格策略 首期价格策略： 6 * PART 6 营销执行战术 （执行动作） 包装展示策略 推广及媒体渠道策略 销售及价格策略 活动执行策略 活动方针： 针对远郊大盘的本案，由于客户到访成本较高，小的暖场活动不能解决项目传播及到访问题，建议月月主题活动吸引客户，同时下半年针对项目品牌宣传，至少做1场大型营销活动，提高项目市场声音及市场知名度，从而促进来访。 营销执行战术——活动执行策略 6 活动执行： 活动一：针对老业主，做好关系维系，提高老业主忠诚度，阶段性进行老业主答谢会和业主生日会； 活动二：项目主要打刚需产品，可针对青年一族启动青年置业季，推出“郑青春 寻找青春梦想代言人”； 活动三：主题性暖场活动，配合案场销售，吸引客户到访及滞留。 营销执行战术——活动执行策略 6 根据目标，需以下几个方面的条件保证方能达到预期目标： 工程进度保证：项目工程必须按照《项目工程进度表》中既定进度保持，以保证各工程节点达成。 甲方配合： 在各个营销节点和营销过程中，甲方高效有力的工作配合； 项目推广渠道的及时完善及补充，保证落实相关配合执行工作到位； 甲方补贴代理公司人员的底薪，每人1000元； 每次开盘后由甲方的专人负责签约； 甲方针对每月冠、亚、季军分别奖励3000、2000、1000元现金，以促进销售积极性； 针对两房，每去化一套甲方奖励1000元现金； 代理公司佣金点数适度提高。 推广配合：推广公司需保证高效有力的配合，保证项目各阶段推广手段持续有效，保证项目推广物料及时到位。 营销目标保障 7 THANKS! 清华大溪地——立足郑州市场，占位郑西低密市场标杆，通过强势推广及超强现场体验吸引郑州改善型客户。 清华大溪地通过对郑州市场的强力推广，通过奥帕拉拉、香堤湾温泉为引擎主打近郊低密大盘，2015年上半年配合0首付0利息0月供政策，上半年销售将近1000套，引领中原路板块。 项目操作亮点： 1.项目定位为郑州低密楼盘，以郑州客户为项目主力客群，集中拓展郑州市场，支撑项目流量；2.利用清华大溪地周边配套，提升客户体验感，弱化客户距离抗性；3.通过强有力的推广力度保证郑州市场声音，吸引郑州客户持续关注清华大溪地。 市场分析—竞品分析 项目名称 清华大溪地 开发商 郑州清华大溪地置业 建筑类别 高层、多层 物业类别 多层电梯洋房、小高层、高层、联排、叠拼 物业位置 中原西路与商隐路交汇处西北角 占地面积 260000平方米? 总建筑面积 5000000平方米? 容积率 2.47 绿化率 35%? 总户数 当期3000户 车位 1：1 3 市场分析—竞品分析 以香堤湾和奥帕拉拉自身配套，提升项目的体验感； 产品线比较丰富，设计2T2、2T3，居住舒适度高； 百万大盘，体量大，配套较完善； 学区教育资源（规划有幼儿园、小学、中学，签约郑州一中）； 交通便利（轻轨、高铁西站、公交车）。 优势 劣势 因前期拿地较早，产权年限较短； 项目周边配套不完善。 3 本案机会点：合理价格，提高产品性价比 恒大山水城——恒大地产