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专家深度解读新版《商品房买卖合同》 东江时报讯 合同分预售和现售两个版本，首次引入惩罚性赔偿金，开发商“一房二卖”须加倍赔偿买主……昨日，市房管局举办新版《商品房买卖合同》知识讲座，邀请新版《商品房买卖合同》文本修订专家组成员、法学博士、清华大学法学院副教授程啸主讲，对新版《商品房买卖合同》示范文本的亮点进行了详细解读。 新版合同分预售和现房两个版本 今年，住建部和工商总局联合发布新版商品房买卖合同范本。记者看到，新版《商品房买卖合同》示范文本共有10章，仅正文就有26页。新版合同文本从保护消费者利益角度出发，对期房、现房采用不同合同文本。新版购房合同中，不少内容是硬性规定，例如，出售商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于工程建设，并要求开发企业公布监管机构、监管账户和账号；楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表明确写在合同中，包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校、绿地率、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度；增加了购房人有权对商品房查验的相关约定，明确规定要先验房，然后再交房；特别约定如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司。 新版合同一分为二，形成预售合同和现售合同两个版本。 新版合同在“商品房基本状况”中增加“预售依据”一栏，注明该商品房由哪个单位批准预售、预售许可证号等。此外，还新增房屋“抵押情况”、“房屋权利情况”。“预售房具有更多的不确定性，这些措施完善了商品房交付条件和交付手续，从而完善现在的预售制度，防止开发商把已经卖给购房者的房子违规抵押给银行，同时督促开发商提高建房质量。”程啸说。 合同内容具有强制性 “新版商品房买卖合同最大的亮点，就是合同内容具有强制性。”程啸介绍，以往的旧版合同，房地产企业在和消费者签订合同时，往往在合同正本中只写一个大概情况，但在附件里却增加了很多有利于开发商的条约，消费者只能无奈接受。而新版的合同细化了很多内容，且不少是“必填”项目，一旦合同内容与附件内容相冲突时，以合同内容为主。 无论现售合同示范文本还是预售合同示范文本，都只是适用新建商品房的买卖，不适用存量房即二手房买卖。 记者从市房管局了解到，由于使用新版《商品房买卖合同》前需要升级相关的信息网络平台，一旦系统调配完成后将使用新版《商品房买卖合同》。 常见购房纠纷 合同纠纷：如交房时间、购房定金、产权办理等方面的合同纠纷，常见的是开发商不按时交房、产权办理一拖再拖等。 质量问题：主要有墙体空鼓、裂缝、倾斜、地面裂缝，墙面、下水管道及卫生间、厨房漏水、渗水，精装修不符合规范、装修材料价高质次等。 虚假宣传：部分开发商在销售过程中夸大宣传，消费者付款买了房之后，才发现与当初开发商口头承诺的不一致等问题。 不少人在购买商品房时，常常会遭遇霸王合同，但是面对财大气粗的开发商，却只能忍气吞声。那么，相比旧版的《商品房买卖合同》，新版《商品房买卖合同》有哪些亮点？如何更注重对购房者权益的维护？程啸向记者详解了新版合同文本。 1 消费者可选择由谁监管预付款 近两年来，房地产市场曾出现过开发商因资金断裂或其他原因，把购房者交的首付款卷走或挪作他用，购房者陷入“钱房两空”的困境。此外，买卖双方因违约经常发生矛盾，经常是买家违约按贷款利率履行，而卖家违约却按银行存款利率履行，形成了合同中不平等的霸王条款。 解读：新版《商品房买卖合同》示范文本要求，新增商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于工程建设，并要求开发企业公布监管机构、监管账户和账号。 “监管的模式可以有好几种，可以是政府监管、房管局监管，也可以是银行协议监管，消费者可以选择。总之监管主体必须明确，确保资金监管落到实处。”程啸说，这样就加强了对开发企业使用预售资金的监管，让开发企业用钱有章可循，能有效避免烂尾楼、开发企业卷款跑路等现象。 此外，新版本还规定，今后双方因违约发生违约金时，一律按中国人民银行公布的贷款基准利率作为利息计算的标准，并且对支付期限作了约定。 2 配套设施要写进合同 “原本承诺是兴建九年制义务教育学校，现在怎么变成特殊学校？买房时说的一样，现在又是另外一样，开发商这是欺骗业主。”不少市民买房都遇到过这样的问题：买房前说的学校、医院、绿地等，最后却成了“空头支票”，交房时要么没有实现，要么没有达标。而旧版合同对公共服务及其他配套设施的标准没有明示，业主在签约时若忽视相关约定，开发商交房时公共服务及其他配套设施未建成，无需承担违约责任。 解读：新版合同将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表明确写在合同中，包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校、绿地率、规划车位和车库等公共设施配套的交付时