20150604天津嘉华国际商业中心A、B区1-4层项目业态规划及招商策略建议@市场调研部分.pptxVIP

;目录;目录;4;河东区兼顾天津传统市中心站位且连接滨海新区新城市走廊的双重区域战略性站位，承接天津市经济中心战略东移的发展前沿 ;天津是一个虚富城市，受环渤海经济圈辐射增长GDP的同时，却没有增加居民的收入水平，在一定程度上抑制了房地产的快速发展 ;传统工业型城市向服务型城市转型：第三产业发展迅速，且边际增长率高于第二产业，具备高附加值的服务型城市发展前景 ;天津人口基数大，且与本地人口为主，外来人口导入缓慢，本土化特征明显，近五年城镇化进程不断扩大 ;天津市社会消费品零售近两年增长有所放缓，人均可支配收入增长率出现负增长现象 ，人均消费呈递增趋势;天津市消费能力不断加强：历年平均工资稳步增加，2014年达4260元/月，历年天津民用私人汽车保有量不断增加，2014年突破200万 ;近年电商的市场拓展使零售实体店受到冲击，但餐饮业态受其冲击影响小，从商品分类看，吃、穿类商品增长平稳，未来持增长态势 ;目录; 自2000年天津商业进入百货时代，成就和平区核心商圈的繁华，近10年向休闲广场过渡，目前强调体验性，逐渐进入购物中心时代 ;14;15;16;17;18;19;20;恒隆广场：有近200个品牌，以国际一二线拉动总体商场档次，在项目中高区布置娱乐餐饮业态，地下一层以生活零售与生活配套搭配;恒隆广场：整体项目为综合型业态设置，其中餐饮业态总体运营情况较为良好，支持带动了整体商场的人流，而零售业态方面则表现不佳;恒隆广场：定位中高档次的一站式购物中心，该项目零售品牌对于天津客群契合度较低，导致零售业态表现不佳，无法形成持续性高密度人流;24;万达广场和平路店：整体项目经营状况较差，除了一楼沿街店铺以及二楼电影院与美食广场，其他皆为空铺，同时商场面临人气不足的问题;恒隆广场：定位中高档次的一站式购物中心，该项目零售品牌对于天津客群契合度较低，导致零售业态表现不佳，无法形成持续性高密度人流;27;28;29;30;31;32;33;34;35;大悦城：整体项目餐饮业态运营状况较为良好，其中主题餐饮以及大面积特色餐饮表现较为良好，骑鹅公社中的小型零售总体营业额较高;大悦城：定位中高档次的一站式??闲购物中心，特色型的业态设置同时抓取家庭客群和年轻客群;38;39;远洋未来广场：以儿童、连锁餐饮为主，缺乏特色餐饮业态，零售业态品类单一，且品牌档次不足以支撑天津东部中高端客群需求;远洋未来广场：工作日以新开路周边办公人群及周边家庭消费为主，节假日80%为周边及卫国道以北的河东、河北区客群;42;;天津嘉里汇：地理位置尴尬，面临和平区以及河东区万达与远洋竞争，商场尚处在培育期，餐饮业绩表现不佳，靠五大主力店吸引人气;45;46;47;48;49;万达广场河东店：整体业态运营情况较为良好，其中零售业态以潮流休闲服饰较为突出，餐饮业态以主题性特色餐饮较为突出;万达广场河东店：定位中低档次的一站式购物中心，项目利用自身优势辐射整个河东区，客群涵盖全年龄层次;52;53;54;55;56;奥城商业广场：600余家店铺，面积30-400㎡不等，以餐饮为主力、连锁品牌主力店为开发商前期招商，其他品牌均为小业主自营或对外招租;奥城商业广场：餐饮部分受周边居住人口支撑，总体表现较为良好;奥城商业广场-彩柒汇：奥城商业广场主力店，采取整售方式，主打家庭休闲主题，业态以精品餐饮、儿童娱乐及生活配套为主;奥城商业广场：工作日主要以奥城办公人群消费为主，而节假日75%为时代奥城居民，25%为周边其他社区居民，多为家庭消费;61;天津凯德MALL：共178个品牌，近一年进行业态调整，集中引进多家餐饮品牌，江边城外烤鱼与中华老字号便宜坊烤鸭首次进驻津城;天津凯德MALL：充分利用河岸景观，以“海河沿岸休闲生活中心”为定位，举办多个新颖、时尚、环保的主题活动吸引人气，经营情况一般;目录;项目处于河东区西北处，距离和平区核心商圈两公里，交通通达性良好，站位于传统生活属性板块的小体量商业改造项目 ;项目内部交通状况佳，多条道路通达性强，距离本案不到100米的公交车站覆盖范围广，且紧邻地铁二号线出站口，人流导入性强 ;项目主要潜在客群以辐射范围3公里以内的常住人口，辐射本区及河北区、南开区、和平区及红桥区五个区域，辐射人口近67万人 ;项目范围1公里以内的办公人群也是本项目辐射客群，周边办公人口近4.3万人，全市年轻客群成为本项目的有效补充客群;嘉华国际商业广场由A、B两幢组成，本项目待改造部分为A幢内部4层嵌入部分，建面近2万方，原为酒店用途，现改造为商业运营 ;;;远洋未来广场属区域级商业，与万达广场在体量、业态、品牌及辐射能级上均存在差距，但与本案区位相同，其对于本案产生巨大影响;73;目录;75;76;77;78;79;目录;;谢谢 Thank