201312和润项目营销策略总纲V2(思源经纪定).pptx

CBD中央 传世奢华;感 谢;在讨论所有策略之前，思源认为， 热情和投入 便是最大策略！;从城南二环路附近的中水电泛悦国际。。到站南板块的半岛城邦、中建·桐梓林壹号。。 再到大源万科·公园5号、建发中央鹭洲/天府鹭洲。。。无一不是区域销售标杆项目。。。; 4年50亿 飘红成都楼市！ 半岛城邦是目前站南板块在售时间最长并持续热销的高品质改善类项目，思源全程服务； 项目的整体定位和产品价值得到认同和实现，在热销同时实现价格的不断攀升。2012年实现10个亿的高额产值； 从入市至今实现了价格的不断攀升，从09年的9000元/㎡攀升至目前的11500元/㎡，并且销售速度也实现了提升；;中建桐梓林壹号;建发城南鹭洲系;得益于各项目的成功操盘： 思源取得 城南 营销经验主场优势;凭借城南数载成功经验 / 对客户深刻理解 / 城南资源的强势占有 思源有信心、有能力做好;所谓：传奇之上 即位于传奇，本案所在的金融城后台高端居住区， 伴随高端总部商务、中央政务区落成，区域成为代言成都，成都最国际化的名片。 伴随誉峰、城南1号、城南官邸、城南华府等高端项目的数载耕耘，区域已成为高端豪宅第一战场。 论区域发展，区域早已接轨全球； 论地段价值，区域早已登峰造极； 论豪宅形象，区域早已领誉成都； 显然，从区域角度，地段已具备传奇性卖点！;细说传奇之/地利有叁;细说传奇之/地利有叁;冠绝成都“5”之最—— 1、成都单位面积金钱投入量最大的CBD； 2、成都单位面积金融机构最多的CBD； 3、成都单位面积GDP贡献最大的CBD； 4、成都单位面积地标性建筑最集中、最高楼林立的CBD； 5、成都配套最完善、最繁华的CBD。; 金融城CBD 成都心脏，中国西南首席CBD;细说传奇之/地利有叁;?金融城历经数载，国际级全系高端配套已然醇熟;?伴随成熟，地价飞涨，城南迎来价值腾飞机会;本案所在金融城板块历经数载发展，区域土地基本已经被开发， 未来几乎难有土地可供应，区域土地极为稀缺！;细说传奇之/人和所向;综上， 就区域而言，本案：不患无位！ 区域高价值、高形象、高认知，将成为本案成功的关键！ 金融城CBD是本案的核心价值依托！ 在如此区位优势下，项目营销不存在绝对难点！;如何再创传奇？ ;壹;从目标开始： 初步的交底沟通，我们了解的发展商期望有三 ;对于价;对于量;显然，本案目标??下， 住宅的形象就是豪宅，否则无以支撑价的形象！ 住宅的使命就是要: 颠覆区域豪宅的座次，重新建立豪宅市场的新秩序！ 但何以颠覆，何以超越？;解题的前提有贰： ?能否找到颠覆的价值支撑！ ?能否找到超越的市场机会！;即区域价值本体价值！ ——对于区域价值，是核心价值，也是区域共性价值！区域价值能够支持高价，但不足以支撑价格超越誉峰、西派国际！ 再探本体！;指标认知： 100亩大盘，35万方高端生活体;规划认知： 纯板式通透结构，超大中庭 2T2，每户超200米以上楼间距，规划价值完胜区域！;立面认知： 全石材立面，品质强，形象高 立面超越区域项目，成为本案高价值形象外衣，高价值的基础；;产品认知： 产品对路，主力面积控制合理;但亦尴尬;同时，就产品而言 尽管户型空间控制合理，存一定赠送， 但产品本身不具传奇性卖点!;品牌认知： 中国民企500强;价值梳理;通过以上价值梳理 本案核心价值在于地段价值与产品规划价值！ ?对于区域价值： 是项目核心价值，也是区域共性价值，不具备构建超越区域项目价格的条件！ ?对于规划价值： 超大完整中庭+纯板式+每户200米以上楼间距+全石材干挂立面 无疑是本案价值超越区域的前提！ 但此价值点，对于高价豪宅项目而言，仍难以形成极具冲击力的线上大买点！;同时， 需在两方面突破： ?产品突破：对于客户极为关注的产品本身，并无传奇性卖点！ ?品牌突破：对于品牌价值，虽属中国知名企业，民企500强，但对于地产不属强势娘家，而对于豪宅项目，客户极为重视品牌的知名度！ 另，我们还想构建的竞争力：;?宏观环境研判——宏观走势如何？ ?城南豪宅市场——市场机会难点？ ?典型个案竞争——核心竞争锁定？;2013.8.28 房改房新规 应税单位按照国家住房制度改革有关规定，将住房出售给职工并按规定进行核销账务处理后，住房用地在未办理土地使用权过户期间的城镇土地使用税征免;宏观经济;土地楼面价持续上扬，对本案价格形成利好支撑， 但同时增大市场风险，需谨慎乐观！;量价表现：上半年大成都住宅备案量高达1564.12万方，住宅市场量价企稳 ，价格回归上涨通道 去化面积：市场去化主力仍以刚需为主导，70-100平米产品段占比超5成，且市场份额逐年过大 供应情况：高层为