七星大厦的现场物业管理方案.docVIP

七星大厦—物业服务方案操作系统 作业序号：hlx-qx-wyfa-czxt PAGE 第PAGE 11页 七星大厦：厦门市七星西路 拟稿人：唐来丰 修订：0 项目所在地：厦门市七星西路 服务公司：厦门市海联翔物业服务有限公司 前 言 在项目方案的前言上，我们以目前的市场信息为主，展示当地的物业管理市场信息，在根源上掌握、定位项目的管理方向和发展趋势，从而有利于项目的全面发展，有利公司业务的精湛定位，有利于公司战略目标的发展需求，为公司在经营效益、市场响应、专业发展上做出项目应有的贡献和力量。 一、周边类比项目租金、物业收益（2013年） 项 目 内 容 七星大厦 益田海景 仙岳大厦 茗芳大厦 租金 业主单位 投入年份 主要客户 物业服务费 公维金 二、本土类比项目的人员、薪资结构 项 目 内 容 七星大厦 益田海景 仙岳大厦 茗芳大厦 人数 工资 人数 工资 人数 工资 人数 工资 人数 工资 主任 客服 工程 保安 保洁 其它 合计 三、本项目的特征、特色 四、项目定位的分析、思考 物业管理项目，是量入而出，它在劳动密集型产业中，最直接的反映了产业效能与投入的作用，反映了劳动成本占据大部分投资的行为，反映了物业管理行业的发展离不开项目发展的刚性需求。 一般而言，收益型写字楼（办公大厦），在甲A写字楼管理上，有着一定的数控对比性： 分类 人员支出 人员 管理成本 服务结果 物业费 备注 85%以上 人员多，岗位齐，要求多 管理成本较低，自成体系 高标准 收费标准高 80% 人员较多，岗位一般 管理成本一般 较高标准 收费标准中等 70% 人员、岗位都一般 管理成本较高 一般标准 收费标准一般 65% 缺岗少人时常出现 管理成本虚高 服务较差 收费标准一般或偏低 那么，我们如何才能让项目在稳定的支出中，获得更高的标准及行业发展呢？这就需要我们管理项目的操盘手继续考虑和研究的实质性问题。我想，主要有几个问题的存在，势必与项目的发展潜力、发展趋势、发展方向有着不可或少的关系： 1、甲A写字楼，首当其冲是其高标准的收益性。那么，这个高标准的收益性是否在服务中得到最适合的平衡呢？ 2、管理机制的持续发展性和可延伸性，并形成一个可复制化的管理模式，对项目的发展、公司类比项目的发展起着一个至关重要的调研和发展空间。 3、团队的稳定性、主观能动性及企业主人翁精神，在项目的发挥中，如何达到“企业为人人，人人为企业”的一种共赢模式。 4、服务的高端化、管理的常态化和模式的规范化，对项目持续改进、发展的一轮新考验，如何突破自我，突破成绩？ 目 录 项目的定人定岗定编制定待遇（略） 项目的前期介入管理 项目装修阶段管控管理 项目的“微机管理”规划 项目的常规管理（后续的日常管理） 第一部分 项目的前期介入管理 第一节 前期人员进驻方案 岗 位 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 180天 150天 120天 90天 60天 50天 30天 20天 10天 交 房 主任 进场 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 客服 　 　 　 　 1人 　 　 　 　 　 　 1人 　 　 　 　 　 财务类 　 　 　 　 　 　 1人 　 　 　 　 　 　 工程主管 　 　 　 　 　 　 　 1人 　 　 　 　 　 　 工程人员 　 　 1人 　 　 　 1人 　 　 　 　 　 2人 　 　 　 　 　 　 保安主管 　 　 　 　 　 　 　 1人 　 　 　 　 　 　 保安领班 　 　 　 　 1 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 保安人员 1人 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 10人 　 　 　 　 　 　 　 保洁主管 　 　 　 　 　 　 　 1人 　 　 　 　 　 　 保洁领班 　 　 　 　 1人 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 保洁人员 1人 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 10人 　 　 　 　 　 　 　 装修期人员 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1、第150天进工程人员壹名，此人应综合业务可以，后续培养储备工程主管。入职暂为工程人员。 2、第90天，新进工程人员时，原工程人员根据考核情况，另行决定予以晋职为工程领班。 3、第50天，保安人员的主力在第50天到第15天左右为