资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理介绍.ppt

资产评估学 浙江林学院经济管理学院 主讲：庞艳红 E-mail:pyh166@ 第一篇 资产评估的基本理论与基本方法 第二章 资产评估的基本原理 一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论 二、买方市场时期的价值观：效用价值观 需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。 三、供求决定价值论：均衡价值观 第二节 资产的价值类型 一、对资产价值的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 （二）价值与价格、成本 价格——为取得一项资产所花费的实际货币量 成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值 二、资产评估中常见的价值类型 （一）公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。 （二）投资价值（investment value） 指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。 成交价=公允市价+“价值创造”的一部分 （三）账面价值（book value） 指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去 负债（对企业而言）。 资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因： 1、财务报告中的资产是以历史成本计价的 2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、 可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。 （四）内在价值（intrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值。 对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场=内在市场 （五）重置价值（replacement value） 指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产 同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。 又称为折余重置成本。 一般在非市场和有限市场条件下运用。 （六）清算价值（liquidation value） 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与有序清算 与公允市场的区别： 1、买卖双方地位不平等 2、没有充足的时间询价 清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价 （七）在用价值（value-in-use） 第三节《国际评估准则》定义的价值类型 一、资产评估标准的实质与意义 资产评估中的价值类型是指按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。 其实质是为不同的资产业务提供适用的价格标准。 二、资产评估标准（价值类型） 国际资产评估委员会的价值类型： 市场价值（market value basis of valuation） 非市场价值（valuation basis other than market value） 2）适用对象： 从资产业务看： 适用于正常的产权变动类资产业务 从评估对象看： 被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指 资产一 般应具有独立功能，可单独交易，并且有 一定的通用性。 评估市场价值的方法：市场比较法、资本收益法或现金流贴 现法、成本法。 2、非市场价值（非公开市场价值） 1）含义： 指不满足市场价值成立条件以及满足市价成 立条件， 但只能在非公开市场条件下实现的价值。 2）适用对象： 需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类： 从资源业务看： 属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动） 三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系 1、公允市场价值 对于可以在公开市场上出售的资产，只要其目的是正常的产权变动，就应该评估其公允市场价值，或者说市场价值。 2、投资价值 只能属于以非市场价值为基础的评估标准。买卖双方交易价格的作价基础是公允市价，成交价取决于交易双方的谈判。 3. 内在价值 内在价值是资产的理论价值。可能属于市场价值，也可能