物业经营(第二章1-2讲) (1).pptVIP

谢谢同学们认真学习！ 主讲：桂久顺 2016年3月 物业经营管理 第二章教案第1-2讲 同 学 们 好! 第二章 物业服务企业 * 本章结构介绍 1 第一章 物业服务企业概述 要求：了解物业公司基本含义、物业资质等内容。 第二节 物业企业内部管理内容 要求：掌握直线制、直线职能制、事业部制和矩阵制。掌握定岗定编及劳动定额，学会基本排班模式。 第三节 企业人力资源管理 要求：了解物业企业人力资源管理 第四节 企业岗位责任制 要求：了解物业的岗位责任制及考核。 第一节 物业服务企业概述 一、物业企业基本概念、类型和特点 什么是物业服务企业：是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位、按照物业服务合同的约定；专业进行房屋及附属设备设施和相关场地的维修、养护、管理、维护物业管理区域的环境卫生和公共秩序，为业主提供物业服务的经济实体。企业具有独立的法人资格；自主经营、自负盈亏、独立核算、能够独立承担民事责任。 （一）物业企业类型 A\按照投资主体分 1、全民所有制物业公司 2、集体所有制公司 3、民营物业服务企业 4、股份制物业公司 5、合资、合作、外商独资公司。 B、按照资本组合方式分 1、公司制物业公司 2、个人独资公司。 （二）物业企业性质与特点 1、是独立的法人‘ 2、属于服务性企业； 3、具有一定的公共管理职能。 二、物业服务企业的设立 P16-19,该部分的内容在《物业管理导论》课程里已经有讲解，同学们可以再看看，增加记忆即可。 三、物业企业的资质管理 P19-20 一级资质的物业管理公司，可以承接国内任何区域、任何类型的物业项目； 二级资质物业管理公司：可以接管省内的物业管理项目；可以接管30万平住宅，8万平以下的非住宅； 三级资质物业管理公司：可以接管地区内的物业管理项目。可以接管20万平住宅和5万平非住宅。 第二节 物业企业管理的基本内容（内部管理） 核心观点点拨： 物业经营管理的内容----主要梳理以经营为目的的内容： 物业企业管理的内容-----主要从内部组织形式上阐述的内部管理内容。 一、企业组织机构设置： （一）直线制：适合小型物业公司初创时期。其原始含义是：总经理直接领导几个人，直接指挥部下，没有设定职能部门。 优点\缺点？P-21 （二）直线职能制：以直线制为基础，总经理领导各个职能部门经理或主管，按照专业分工设置职能部门行使指挥，采用的方式是主管指挥，职能专业配合模式开展管理。 （三）事业部制：对于一个大型集团化物业公司，可以考虑设置事业部制。比如： 1、按照区域分：可以分为华南事业部或分公司、华东事业部或分公司、华北事业部或分公司； 2、按照项目分：可以分为住宅类事业部、写字楼类事业部、商业物业事业部、学校物业事业部等。 优点与缺点：P-21 事业部制组织结构图 （四）矩阵制： 直观的理解：以职能部门的管理线为垂直线；以物业项目为水平线，实现每个职能分别为多个物业项目提供服务。 矩阵制组织结构图 问题讨论： 企业花很大的力气来规划本公司的组织结构，为什么？ 1、职能覆盖与监督的需要； 2、业务覆盖与监督的需要； 3、解决从简单到复杂的管理需要； 4、提升工作与管理效率需要； 5、运行流程流畅需要； 6、降低管理成本的需要。 二、企业的定岗定编 企业定岗定编是一项重要的管理基础工作，由于物业公司的利润相对较薄，所以，如何节约成本是企业运营的关键问题。在物业成本中，人工成本是最大的成本之一，可以占物业运营成本的60-75左右，有的物业公司可能占到80%甚至以上。 这样，员工人数问题就是成本的最大管理问题。 （一）岗位定编 1、已知某某保安岗位值班每天需要3个人在岗，1人休息，且每次休息连续两天，如何排班： 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日 张 李 王 张 李 王 李 王 陈 李 王 陈 张 王 陈 张 王 陈 张 陈 李 陈休息 陈休息 张休息 张休息 李休息 李休息 王休息 2、已知某某岗位需要3个人在岗，1人休息，每次休息1天。请安排每周岗位排班。 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日 123 124 134 234 123 124 134 4休息 3休息 2休息 1休息 4休息 3休息 2休息 3、已知保洁21人+领班3人=24人，保洁员工、领班按照每人每周一天休息，如何排班？ 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日 18+2 18+3 18+2 18+3