汇都营销策划案(终).ppt

车库导示系统 XZ-CW车位引导系统 车位探测器： 根据超声波测距的原理，来检测每个车位是否被占用。 管理器： 对探测器进行分组管理，实现网络通讯的优化管理，保障系统安全，循环检测所辖探测器的状态，并将有关信息传到上位电脑。 信息指示屏： 置于停车场入口显示欢迎信息和整个停车场的剩余车位信息，置于停车场内显示有关区域的车位信息并引导司机快速停车。 车道灯： 用于指引司机快速按照指定的方向到达指引的停车位 车位显示牌： 可根据系统的引导发光闪烁，让司机对视线内的引导车位一目了然。 数据转换器： 连接系统和电脑，进行数据的上下传输以及和道闸联动 收益还原法：X1=((1+I1)/ (1+I2))n-1)/ ((1+I1)/ (1+I2)-1) X2＝1＋n*I3 P= 12*R*X1/X2 I1（租金增长率）＝8％ I2（折现率）＝6％ I3（市场投资报酬率）＝8％ n（投资年限）＝40年 R（租金）＝75元／平方米月 40年经营权售价为：11946元/平方米 按租金75元/平米/月 （按车为1000元/月/个计算） 车位价格定位 项目汇报框架思路 市场环境 产品方向 创新营销 住宅 商业 写字楼及车库 中国的房地产市场不能以价值判定，而只能以市场预期作为判定标准 以政府的名誉实现共同致富。 1、最新关于银行降息 对房地产的无实质性利好，5年以上贷款无明显优惠； 国家对房地产还处于严格控制状态，对房地产的贷款将继续收缩，从严控制。 2、万科杭州降价风波 挤压房地产的利润空间，打压中小开发上； 回笼资金，收购和储备优良项目。 3、股市的参考 心里预期大于市场预期，汇金公司一出手，大家都想买股票了； 做价值投资理念，对接房地产的汇金公司。 新形势下营销思考 ——整体市场形式的判断 解放军并没有来！ 不在于对中远期价值的认同， 而在于如何解决观望 传统非促销手段 、低首付手段 错 新形势下营销思考 ——影响消费者选择购买的关键分析 市场在变化，置业者也在变化。传统营销手 法已不能吸引客户购买，传统手法最终还是 回归到价格上来。 传统的低开高走 建立在中远期 价值认同基础上的消除观望疑虑的 创新型营销手段 南屏时代：送车位、送精装修；目前销售65%左右。 星雅俊园：低价入市销售，送家电、送装修，目前月销售月20套/月。 金色俊园：直接降价销售，目前月销售约10套/月。 云纺成功运作模式 成功分析 建立了共同成功的模式 分解了产权、经营权、收益权，实行了价值分布认同，变复杂为简单的模式 实现共同致富是盈利的关键 模式思考 ——案例解析 业主 经营户 经营户 经营户 经营户 经营户 经营权1 买断费用1 经营权2 买断费用2 租金1 租金3 租赁2 租金4 租金2 租金5 租赁1 转让 转让费用 云纺的多样化租赁关系 经营权1：业主向商户转让的经营权，多为十年 经营权2：商户向下家商户转让，少于十年 买断费用1：商户向业主交纳，约20-30万元 买断费用2：下家向上家交纳，约20-30万元 租赁1：业主向商户的直接租赁 租赁2：下家商户向上家商户的租赁 租金1：商户向业主交纳，约100-150元/平方米月 租金2：下家向业主交纳，约100-150元/平方米月 租金3：下家向上家交纳，12-20万元/年 租金4：商户向业主交纳，约60-80元/平方米月 租金5：下家向业主交纳，约60-80元/平方米月 转让：上家向下家转让 转让费用：下家向上家交纳，约20多万元 多存在于服装类 多存在于建材类 … … 1 2 3 高转让费（买断费）+低租金 如服装、建材类 低（无）转让费（买断费）+高租金 如服装类 高转让费+高租金 如工艺品类 目前主要的三种租赁方式 云纺的收益方式 通讯 月租费+通话费 15元的月租低了吧，但通话费是月租的几倍，我们都很清楚。 引进其它行业成功营销手法，嫁接于房地产市场。 非常规市场需要非常规手法 以非传统对传统 以非地产对地产 以商业对住宅 模式思考 ——案例解析 70%房款的使用权销售+中长期30%房款陆续回收 出路 ——项目核心营销策略 当认可10000的中长期价值，而不能当前认可导致观 让价值共同体提升物业预期价值，实现价值提升 创新模式营造市场轰动，应对市场不景气，达成轰动，引发关注 保障体系、预期价值认同体系、银行按揭体系、法律体系 70%房款的使用权销售 出路 ——写字楼、车位及商业核心营销策略 写字楼（非公馆）、商业、车位 认可10000元/平米的价