新津房地产市场商业物业调研简报.ppt

新津房地产市场商业物业调研简报 成都上策房地产营销策划有限公司 2011年5月 不足一个工作日完成此简报全过程，所涉及区域有限，工作疏漏和观点偏颇之处在所难免，敬请叶总、李总等见谅。谢谢。 成都上策房地产营销策划有限公司 2011年5月 项目开发背景 城市规划 实例比较 定位分析 新津县津港湾项目定位报告 开发环境 经济环境 交通状况 优雅港湾 金控金融中心 橄榄郡 纯水岸 江山多娇 1 项目开发背景 开发环境 　新津县位于四川盆地西部、成都南部，距成都市区28公里，距西南航空港18公里，区位优势明显，古有“南方丝绸古道第一站”之誉，今有“成都南大门”之称。全县幅员面积330平方公里，辖11镇1乡，总人口30.18万，其中城镇人口12万。 新津概况 新津县历史悠久，古为蜀国地，自北周定名，相袭至今，已有1449年。 新津县的“津”，按《说文》，义释“水渡”，即“渡口”之意。新津即新的渡口，新津县之得名本此。 原横跨岷江的汉安桥(索桥)为成都平原通往眉嘉平原的必经渡口，然而“汉安桥，广一里半，每秋夏水盛(索桥)断绝，岁岁修理，百姓苦之”。东汉“建安二十一年(216)，太守南阳李严乃凿天社山，循江通车道”(《华阳国志》)以后，今五津汇流处始成为沟通成都平原与眉嘉平原的新渡口，代替了汉安桥旧渡口。 新渡口日益繁荣，逐渐成为新的集市，曰“新津市”。新津市的出现为新津建县创造了条件。北周孝闵帝元年(557)析隆山县北部置新津县，县亦因“新津市”而名“新津县”。 历史沿革 开发环境 新津是川西南交通枢纽，距成都28公里，距双流国际机场18公里，交通条件便利，有国、省市级公路7条，成乐、成雅高速公路穿境而过，成昆铁路斜贯东境，川藏、成乐、和省大件路、新蒲、新大、新崇等六条公路贯穿全境。 新津县县城现有城市道路48条，大件路（已扩为6车道），邓双通高速公路段为8车道，以及五津东路、五津西路、五津南路、五津北路、武阳东路、武阳中路、武阳西路等构成了县城道路的主骨架道路系统。城区内已形成四通八达的交通网络。 开发环境 交通条件 新津境内五河汇聚，江河如带，是四川省有名的鱼米之乡和特色水产大县，以“黄辣丁”为代表的河鲜美食饮誉全国。新津自然生态资源丰富，山不高而堆绿叠翠，水不深而蕴秀吐雅，被誉为“成都后花园”。特别是围绕“成南门户，水城新津”的城市定位，正加快推进“一生之城”、中国具有自主知识产权的低碳生态主题公园——花舞人间“亚特兰蒂斯·黄金时代”等项目建设，以亲水文化为主要形态的山水休闲生态城市已具雏形。 水资源景观 龙马宝墩古城遗址、观音寺、纯阳观、老君山等文物古迹与自然山水相得益彰。 人文古迹 开发环境 核心资源 新津依托四川新津工业园区、新材料产业功能区，加快产业高端化发展，形成了以新材料为主导，以路桥构件和食品深加工为特色的“1+2”产业发展格局。全县工业集中度达77.8%，工业对经济增长的贡献率达63.5%。入选中国战略性新兴产业最具竞争力县（市、区）20强和中国产业发展能力百强县（市、区）。同时，大力推进国际铁路枢纽及现代物流功能区建设开发，中粮、中储粮、汇津钢材交易中心等一大批物流项目相继落户；实施亚特兰蒂斯·黄金时代、山水豪生国际酒店、花舞人间二期等重大旅游项目，形成了国际名校赛艇挑战赛、梨花节、河鲜美食节等知名会节品牌，被世界文化旅游论坛组委会授予“中国著名文化旅游县”称号。 经济环境 产业格局：工业为主导产业，第三产业发展强劲 2006-2009年四年间，新津县年区域生产总值从58亿元增长到100亿元，几乎实现翻倍。说明本区域经济实力雄厚，房地产业市场拓展空间巨大。 经济环境 区域GDP逐年递增 2009年城镇居民人均可支配收入达14000元，由此可见，市民消费能力明显增强，更多中产阶级向富人转变，角色的转变导致对生活品质要求的不断提高，房地产中高端市场需求量日益增加。 经济环境 城镇居民人均可支配收入增加 近年来新津县区内产业格局优化，政府推出一系列的招商引资优惠措施，吸引众多资金注入。固定投资额度以近一倍的增长率逐年增加，区域市场前景看好。 经济环境 固定投资增长情况分析 2 城市规划 城市规划 新津县城市规划大体分为三个板块，老君山、牧马山两个板块主要为住宅板块，金马河与西河间为工业集中区。 老君山、牧马山板块既是政府重点规划发展的区域，也因为本身具备有约的自然生态景观优势，片区地产市场环境纯熟，已有众多大型高端项目呈现。 3 实例比较 楼盘概况 优雅港湾位于新津县西顺河街，由5栋电梯公寓组成。 建筑风格 商铺 住宅 售价 商铺1楼20000-28000、2楼12000-15000、按揭及一次性分别享受10％、按揭5％优惠 销售进度 商铺待售，新房源3号楼预计7月开盘 产品情况 一