附录1中国房地产上公司测评模型简介.docVIP

附录1　2010年中国房地产上市公司测评模型简介 为了客观科学的评价中国房地产上市公司的综合实力，减少单一评价方法带来的片面性，中国房地产测评中心采用指标初筛方法（系统聚类法和复相关系数）、指标检验方法（主成分分析法和变异系数法）和模型评价方法（层次分析法、因子分析法和功效系数法），通过指标筛选和指标检验确定中国房地产上市公司测评指标体系，并从综合指标体系和分指标体系角度对测评对象分别进行测评，得出最后的综合测评榜单和分榜单。 一、指标初筛方法 1.系统聚类法 聚类分析又称为群分析，是一种研究对样品或指标进行分类的一种多元统计方法，聚类分析的功能是建立一种分类方法，将样品或变量按照其自身的性质上的特点进行分类。聚类分析根据分类对象的不本同可以分为R型聚类分析和Q型聚类分析，R型聚类分析是对变量进行分类，Q型则是对样品进行分类。 系统聚类法的聚类原则决定于变量间的距离（相似系数）及类与类之间的距离的定义，对于不同距离的定义相应有着不同的系统聚类分析方法。方法主要有最短距离法、最长距离法、中间距离法、重心法、类平均法、可变类平均法、离差平方和法（WARD）。 （1）最短距离法 类与类之间的距离定义为两类中相距最近的变量之间的距离，即类与类之间的距离定义定义为： 在类与类合并后后，按最短距离法重新计算与其他类之间的距离，计算公式为： () （2）最长距离法 类与类之间的距离定义为两类