龙湖课题研究——观音桥商圈的发展.docx

观音桥商圈 外因分析 内因分析——商圈发展 2.1 观音桥商圈 商业发展情况描述 “欧街”梦想破碎 商圈经济提上议程 1998年，重庆房地产尚处于起步阶段，而新原兴集团开发的“海怡花园”却以4000元/㎡的价格创造了江北乃至重庆的新标高。一时间， “欧式一条街”声名鹊起。但在2000年，“欧街”七座主要建筑的合作的开发商全部中途潜逃，使得曾经赫赫有名的造成梦想演变成轰动全国的“烂尾楼一条街”。 同时期，快速发展的龙湖地产却出资1.5亿元，拿下重庆客车总厂旧址上的100余亩空地。2001年10月，名为“北城天街”的项目破土动工，它标志着占地１平方公里的观音桥步行街区的建设正式步入实施阶段。次年，商圈经济提上议程，政府牵头负责观音桥的规划、拆迁、建设、招商引资等工作。该时期，世纪金源集团率先进军重庆，拟投资人民币近35亿元创办重庆金源时代购物广场、重庆君豪大饭店以及超五星级重庆世纪金源大饭店。 商圈 改造正式启动 三年内步入“北城天街”时代 2003年4月，观音桥商圈 改造正式启动，政府投资7.5亿元作为基础设施改造，逐渐达到以一引十的奇效，相继吸引了金融街集团、香港新世界、上海百联、福建永辉等大批投资战略者。年底，龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，商圈的整体形象得到了较大改观，商业布局初具雏形。 2004年7月，观音桥商圈的发展步入高速发展期。重庆世纪金源大饭店隆重开业，而改造后的嘉陵公园也建成开放，并在地下打造了一所中国西部最大的地下娱乐城。同期，政府又多方吸纳资金，将观音桥步行街的众多烂尾楼纷纷盘活，例如：君悦·国际广场、嘉陵大厦等最终易主，分别被改造为茂业百货、同聚远景等。 值得一提的是，随着北城天街ＭＡＬＬ的名号越叫越响，同年10月，江北区政府宣布将原洋河路正式易名为“北城天街”，以此印证江北商圈提档升级，与老旧的商业格局挥手作别。 观音桥步行街开街 荣获“中国著名商业及”殊誉 2005年2月，西南地区规模最大的观音桥步行街正式开街。次年，新世纪百货世纪新都店和新世界百货陆续开业。该时期，北京世纪金源集团、金融街、香港新世界、台湾远东、上海百联、深圳茂业、福建永辉等国内20家品牌企业，55个国际知名品牌，1700多个国内知名品牌亮相已纷纷齐聚观音桥商圈。此外，重庆烟草、重庆信用联社、民生银行、兴业银行、新世纪百货等一批区域性总部亦纷纷入驻。8月，被中国步行商业街工作委员会评为“中国著名商业街”。 如今，观音桥商圈已非常成熟。吃有北城天街美食一条街，住有金源和君豪两个超五星级的大饭店，购有国内著名的五大主力百货和金源时代购物广场，游有主城最大的开放式城市生态公园，乐有高科技含量的方特科幻乐园和中国西部最大的金源地下娱乐城。 观音桥商圈后期将重点发展时尚商业、贸易流通业、现代商务、休闲娱乐业以及都市旅游业。将有力刺激品牌的更新换代，着力打造高标准商业设施、高档次商业品牌和高消费购物人群的集散地，努力迈向全国一流品牌商圈。 2.2重点商业项目分析 龙湖·北城天街 总建筑面积为28万平方米，由北岸星座公寓、北城天街购物广场、华联商区以及枫香庭组成。鉴于该章节以商圈组团为主，重点项目将研究北城天街购物广场。 【项目情况】 北城天街购物广场总建筑面积已达14万余平方米，旗下拥有1家大型超市、1个五星级电影院、1个专业体育用品连锁卖场、1家主力百货店、3个休闲景观广场、30余家特色餐饮娱乐休闲场所、150余家精品专卖店、680个泊车位的大型停车场，是目前西南地区开业面积最大，业态业种最齐全，国际潮流品牌最多的超大型购物中心。 【发展关键点】 洞察先机 首次尝试商业开发 随着主城“北依东下”步伐的加快，以及2000年新牌坊组团“富人区”的兴起，高端消费人群的“北迁”现象越来越明显。而龙湖地产再次敏锐的洞察到“北迁”将带给观音桥步行街的巨大商机，在西苑项目刚开工一个月之际，果断拿下北城天街地块，首次尝试打造商业物业。 规划理念超前 高端定位准确 北城天街购物广场规划理念甚为超前，是继大都会广场后，重庆首个内置步行街式的SHOPPING MAL，是集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。整个购物广场强调体验式消费，平面设计有长廊、广场以及庭院，不论天气如何，消费者均能悠闲的漫步其中，充分享受购物和聚会的乐趣。 北城天街购物广场高端定位非常准确。项目在 “非典时期”招商，并于2003年10月陆续开业，但当时市场竞争激烈，商业运营能力有待突破。为此，龙湖商业公司对整个消费市场及商圈内核做了详细的调查，充分肯定其发展潜力，根据购物中心发展趋势，重新规划了业态、铺位及