假设开发法单元.ppt

开发经营期 建设期 前期 建造期 销售期 经营期 在销售（含预售）情形下 开发经营期 建设期 前期 建造期 运营期 在出租或营业情形下 （二）开发完成后的房地产价值 采用市场法，根据类似房地产过去、现在及未来的变化趋势来推测判定。 出租和营业的房地产，如写字楼、商店、餐馆等，可以先预测其租赁或经营收益，再用收益法将该收益转换为价值。 例题 根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则未来建成的写字楼在建成时的总价值可估计为 （三）后续必要支出及应得利润 1.投资者取得待开发房地产应缴纳的税费。如契税、印花税、交易手续费等。该项税费按待开发房地产价值的一定比率来测算。 2.后续的开发成本、管理费用、销售费用等必要支出。这些必要支出要与开发完成后的房地产状况相对应，开发完成后的房地产状况不同这些支出亦不相同。 3.投资利息和应得利润 （1）投资利息：应计息项目包括： ①待开发房地产的价值； ②取得待开发房地产应当缴纳的税费； ③后续的开发成本、管理费用和销售费用。 销售税费一般不计息。 （2）应得利润：利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。还要区分总利润率和年利润率。 几种利润率 （四）折现率 折现率