苏州瑞富商业中心市场定位招商执行.pptVIP

* 苏州瑞富商业中心市场定位及招商执行 年轻时尚的生活体验商业 The Trendy Lifestyle of Commerce 上海瑞合商业房地产经营管理有限公司 Shanghai Regal Commercial Property 目录 项目概况 商圈及同业竞争差异化分析 商业定位思路 招商落位方案 主力租户相关工程条件及交房要求汇总 项目改造方案建议及户外广告效果示意 项目租户名录及租金收入预测表 项目10年租金预测表 项目财务收入损益表 工作进度表 经营管理团队构架组成 各项服务内容及收费介绍 项目概况 瑞富广场位于苏州三大商圈之一南门商圈的轴心位置，与苏州最高档商场之一泰华商场相邻。项目北接竹辉路，西靠人民路。 项目地下1层至地面3层为商业，地下2层为车库。4到7层为酒店式公寓。商业部分总建筑面积约为12500平方米。 项目定位思路是依托传统南门商圈，与泰华商城东楼差异化经营的年轻时尚的生活体验商业。 项目商圈图 商圈内同业竞争分析—泰华商城 泰华商城总建筑面积4.8万平方米，经营品牌800多个，拥有车位500个。 泰华商城分为主楼（时尚店）和东楼（青春店）。 改造前泰华商城2008年1~6月的营业额为4.68亿元，仅次于人民商场和美罗城。 新招商后的西馆开设了江苏第二家LOUIS VUITTON专卖店，也是全国的第21家专卖店。该专卖店面积为500平方米，超过南京和杭州的规模。 东楼主要以中低端零售百货业态为主，计划在09年下半年进行业态调整，整体提高经营业态档次。 商圈内同业竞争分析—苏州 工人文化宫 原苏州工人文化宫电影院由于常年缺乏投入，年久失修，设备老化，面目陈旧，近年来日渐衰落，难以为继。 2007年年底，来自广州的嘉裕集团通过竞拍形式，以年租金201万，总价1608万的代价获得苏州工人文化宫电影院8年的租赁使用权，该集团投入2000多万元，按照“五星级”影院标准进行装修和设备安装。投入使用后的金逸国际电影城将设有6个100人左右的影厅、1个200人左右的大厅和1个40多人的小厅，可同时容纳1000人观看电影。同时，还配套建设有可停放300辆机动车的地下停车场。 领华数码城共2.5万平方米的面积中，除了经营电脑、数码产品之外，还开发引进了餐饮、酒吧、飙歌城等时尚类业态。 领华数码城的平均人流量，每周末已达8000人次，周间达4000人次。同时，金逸国际电影城也每天保持着平均1500人次的票房量。 项目所在商圈分析 政府规划 在2009年3月举行的专家论证会上了解到：到2020年，苏州地下空间人均使用面积将达到5平方米，这也标志着苏州在地下空间开发利用方面，将走在全国前列。??南门地区是市区目前三大人气商圈之一，作为《地下空间规划》的一个重要节点，到2020年，这里的地下空间将成为一个和地上同样繁华的“地下城”。今后南门地区地下一层和二层的空间总面积为44万平方米，规划在现有人民路和竹辉路十字路口下面，形成一个地下步行商业街，分为美食区、休闲娱乐区、民俗文化区，并设有1000辆汽车和5000辆自行车的地下停车场等。? 南门商业 作为苏州三大商业中心之一，同时也是位于苏州城南部，以人民路和竹辉路交汇处周边的商业设施（如泰华、领华等大型商城等）为主的南门商圈，随着城南常住人口数量的增加；交通、环境、经济的发展；市场的不断扩大，将获得更大更快的发展。 以泰华商城为龙头的南门商圈，正走在苏州商圈的时尚之巅。随着工人文化宫新形象的亮相，领华数码城、金逸影剧院等现代企业的加盟，使南门周边地区的商业布局逐步完善，引领都市现代时尚生活。 商业定位思路 顾客定位为16~35岁的年轻消费者。 区别于百货商场的“小店群加品类多”的模式，倡导时尚品牌商的“大店群模式”，凸现时尚品牌商旗下多产品的特点，并强调满足年轻顾客的消费体验。 配置优选餐饮、康体美容等服务和平价时尚品牌商品的折扣店，完全营造年轻消费的细分定位。 招商落位方案负一层 招商落位方案一层 招商落位方案二层 招商落位方案三层 主力租户相关工程条件及交房要求汇总 此处安装大型LED屏幕 增加自动扶梯直接至地下1层和2层 外墙增LED灯装饰，石材做局部鲜艳色喷涂处理 地面1层增设停车场，铺地和墙面灯光重新设计 项目改造方案建议及户外广告效果示意 改造后物业基础数据 总建筑面积： 12500平方米; 物业分布： 地下1层，地上1~3层； 建筑得房率： 65%左右（套内使用面积/总建筑面积） 停车： 地下2层70辆（人民路进出）地面20辆（竹辉路进出）； 物业管理费： 26元人民币/平方米/月，包含每天12小时的中央空调和新