物业接管交房培训.ppt

物业接管交房培训 物业接管主要工作内容 一、 承接查验 根据建设部【2010】165号文件要求，物业公司在接管物业时，必须按规定进行承接查验。 关键词： 《物权法》《合同法》《条例》和国家相关规定--依据 诚实信用、客观公正、权责分明--原则 县级以上人民政府地方行政主管部门----指导和监督 物业服务企业与建设单位共同----具体实施 物业共用部位、共用设施设备进行检查验收----具体内容 建设部《物业承接查验办法》 二、前期介入 物业前期介入管理服务内容 1、参与项目设计方案的审核并建议； 2、参与建设施工方案的审核并建议； 3、参与现场施工监督，对发现的工程问题配合督促整改; 4、参与单项工程和整体工程的甲乙方交接验收； 5、进行物业的承接查验及跟进督促问题的整改； 6、代业主完成物业分户验收及跟进督促问题的整改； 7、接受业主入住前的相关咨询； 配合和服务开发建设单位的营销及交房等相关工作。 三、资料准备 《业主档案》、《业主手册》； 《业主临时管理规约》； 《前期物业管理服务合同》； 《装饰装修管理规定》 “两证一书”：《竣工验收合格证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 四、验房（室内） 1、门（入户门）：漆面均匀，颜色一致，无磕碰、无划痕；开关灵活，密封好，无杂音；门锁牢固，关头顺利，无杂音。门框密封好，牢固，无松动。钥匙齐全、门把手、猫眼、门铃、对讲齐备且功能良好。 2、窗：所有窗框周正，密封好，无松动；漆面均匀，颜色一致，无磕碰、无划痕；移动窗，推拉灵活，结构处密封好；上下接口符合标准要求；窗玻璃平滑，无裂痕、无波纹；真空玻璃无蒸汽；玻璃与框结合大小合适、牢固。 3、墙面：平直，垂直；空鼓符合标准，抹灰强度符合要求。 4、地面、房顶：平整。对角、夹角、标高等 5、电：开关、插座配置符合标准，线号标准；通电试验；防止电串户；防止短路、断路。（够不够、通不通） 6、水：冷热水管打压试验；通水试验，防止水串户；排水，通球试验。水管接口处，检查口等；渗漏、破损、缺失等。（漏不漏、顺不顺） 7、天然气：配套部件完备； 8、闭水：卫生间闭水试验； 9、室内配套:管、线、箱；配电控制箱，网络通信，有线电视，对讲门铃（可视）； 10、其他。空调孔、栏杆、烟道、层高、地面高差等。 毛坯房验收标准 五、物业接管 承接查验完毕，施工单位进行整改，整改验收后，进行物业接管； 1、承接查验表（双方签字、存档） 2、水电表读数（以往产生的水电承担问题） 3、钥匙交接（一户一卡、分楼栋保存、所有钥匙、现场试验） 六、物业交房 制定《交房计划和流程》，每个细节都落实到人，时间节点，物料等。 交房期间还应重点注意的问题： 1、物业统一说辞 2、现场安排及现场突发事件的处理，做好一切准备。 交房流程 1、验证 （确定是不是业主？确认是不是已经交清所有房款费用？） 2、签约 （填写业主档案，签订物业服务协议等，需要补购房合同的要特别注意） 3、交费 （物业费及其他费用：有线电视入口、天然气接口等） 4、验房 （物业工程人员与业主一同现场验收，表格、业主确认签字。客服管家要把所有门窗、水电气关闭好，让业主见证最后离开） 5、领钥匙 （所有程序结束，把所有钥匙交给业主，交房环节完成） 注意：交房现场所有问题要单独处理，设业主咨询接待处，不可让业主串联聚众、不可激化矛盾 交房计划 1、确定交房时间和交房顺序 （哪一天哪个时间，交付哪几户？） 2、确定交房地点 （在现场布置好交房窗口） 3、确定人员 （客户服务、咨询接待、工程处理、验证人员、收费人员、保安等，每个岗位都要确定具体负责人及主管领导） 4、确定物料 （电脑、复印机；验房物料、表格、签字笔等） 5、确定应急处理问题人员 （现场指挥、调度，拍板等，多做应急预案准备） 6、交房快报（信息传递和信息反馈） 7、总结会（ 每天下班前进行总结） 1、什么是物业？ “物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。 物业是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。物业主要包括以下要素：（1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；（2）与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；（3）屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区