苏南万科物业前期介入相关操作指引修改版0903021.docVIP

PAGE PAGE 6 苏南万科物业前期介入操作指引 目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新项目物业管理业务的开展。 2、范围 适用于苏南万科房地产有限公司、苏南万科物业服务有限公司。 3．职责 3．1物业公司负责本指引的制订、修改、指导和监督； 3．2地产公司各部门和物业公司共同负责在具体项目中依据本指引开展工作。 4．物业前期介入的概念 物业前期介入是指物业公司在项目决策阶段就参与介入，直至跟进项目规划设计、施工建设、竣工验收的各个阶段，从物业管理运作和客户角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后后期管理创造条件。 5、具体实施内容 5．1物业前期介入工作小组成立 5.2物业与地产对接流程图 5．3物业前期介入根据地产公司的各开发节点进行持续性工作 5．4物业前期介入关注重点： 5．5．1规划设计阶段：重点关注总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 5．3．1．1地产公司提前1个月向物业提出书面知会，要求物业公司参与具体项目规划设计的论证与评估。 5．3．1．2物业公司接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料： 报批报建文件：《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 企划文件：市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 设计文件：总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。 5．3．1．3地产公司接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料应书面知会物业公司。 5．3．1．4物业公司接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目的实地考察，一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，由相关部门介绍项目情况并解答物业公司疑问。 5．3．1．5物业公司评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交地产公司相关部门。物业公司评估时突出但不限于附件所列内容。 5．3．1．6物业公司相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。 5．3．1．7物业公司评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。 5．3．1．8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。 5．3．1．9物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。 5．3．2 营销策划阶段： 5．3．2．1物业管理模式研究：物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。此研究完成时间节点应在项目编制销售包装设计任务书和营销工作方案前。 5．3．2．2《物业管理方案》策划：包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费用测算等。此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。此策划完成时间节点应在项目正式完成营销推广方案前。 5．3．2．3物业公司协助地产公司完成前期物业管理招投标工作、签订《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》。此项公司完成时间节点应在项目预售前。 5．3．2．4物业公司准备示范区开放后的物业服务方案、人员，并与地产营销管理部确认，提前两周将相关人员招聘到位并组织培训。此项工作完成时间节点为示范区开放前一个月。 5．3．2．5物业公司主动了解地产公司在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产公司需要提供物业推介资料，地产公司对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业公司书面确认。地产公司应适时安排物业公司相关人员参加相关培训，根据地产公司委托要求，物业公司可在销售现场协助地产公司进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。此项内容应持续在项目销售过程中。 5．3．3施工建设阶段：物业公司积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。 5．3．3．1物业公司将打破