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福田 cocopark 商业市场调研报告 一、 基础资料 福田 COCOPark 是由星河集团投资 7亿，联袂世界顶尖团队香港启胜管理公司、 美国尔本建筑师事务所 URBAN、 贝尔高林 BELT COLLINS、伍兹贝格 WOODS BAG、OTGRAPHIA，以及著名华人设计大师陈幼坚先生精心打造。 位于深圳 CBD中心区经济动脉上，毗邻会展中心，无缝衔接地铁购物公园站。总占地 3.1 万平方米，建筑 面积达 8.5 万平方米，建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层。 位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。 购物中心总建筑面积： 85000 楼层：购物中心 B1—L3F 楼层高度：楼层净高 3.6-4.5m 场内通道宽度： 4.2-6m 车位数： B2、B3层共计600个车位。 经营管理：香港启胜管理公司 开业时间： 2006年9月30日，其中吉之岛主力店开业在 06年12月初 商业定位：购物休闲，时尚潮流，打造深圳深圳的时尚动力中心。 COCOPARK 区域优势明显，紧邻会展中心和中心区高档写字楼、酒店和高档豪宅居住区， 高端消费人群集聚。项目地下有地铁站，交通便利度高，更增强了辐射范围。 二、 福田cocopark 所在区位的优略势 处福田中心区商圈，被华强北、东门、深南中路、人民南四大主商圈围合，近会展中心经济交流中心，吸 客性和展示性都很强。 福田中心区商圈 以大型购物中心、高档次百货为主，代表深 圳国际化的商业定位，片区经济活跃，都市 白领集中区，消费力强。 四大商圈围合优势 东门商圈是集购物、休闲和旅游观光于一体 的步行街；华强北以电子市场为龙头，汇集 了百货、服装、餐饮、仓储、金融等几十个 行业，成为全国业态最齐的商业街；人民南 商圈是时尚高档精品型购物，娱乐业最为发 达；深南中路是时尚潮流商圈；项目处于四 大商圈交接地带，具有承接四大商圈人流的 优势。 处福田区 CBD位置，周边高档写字楼面积约 140 万平方米，三十几栋高档住宅区，常住人口越 95 万，潜 在目标需求客群较大。 CBD优势 福田 CBD位置，经济、政治、文化、公共设 施配套都发展癿比较完善 ，现在正在兴建 深圳第一平安国际 金融中心 写字楼 周边有投资大厦、 中心商务大厦、 时代广场 甲级写字楼，面积约 140 万平方米 中高档住宅区 中海华庭、 星河国际、 城中雅苑等三十几栋 高档居住区，常住人口约 95 万 人流量 会展中心人流量大，人流量最高高达 15 万 周边分布竞争顷目繁多，怡景中心城、连城新天地、卓越 .INTOWN、天虹君尚是最为接近的项目 怡景中心城： 距 COCOPAR约K 800 米，集 购物、休闲、旅游、餐饮 、娱乐、文化 等于一体，大型生态购物中心；定位人 群：中产阶层 。 连城新天地： 主要连接会展中心及购物 公园地铁站厅之间的主题购物休闲商业 街。定位：中档消费人群。 卓越.intown: 大型综合体的裙楼底商， 以 LOVE为主题的全新概念时尚购物中 心，定位人群：写字楼白领与商务人士 为主。 天虹君尚百货： 天虹商场投资打造的高 端百货品牌， 也是片区高人气百货商场； 定位人群：城市精英 三、交通流线分析 交通信息： 四条主干道围合，紧邻未来公交 CBD总站点，无缝接驳地铁， 30 分钟直达深圳机场 ，区位交通条件优越 交通区位 COCOPark东临中心二路， 西靠民田路， 南 近福华三路，北至福华二路，由两纵两横 主干 道围合而成； 距会展中心仅 150 米。 地铁现状 位与购物公园站，无缝接驳地铁 1号线与 4 号线3个出口。 公交条件 未来 CBD公交总站 线路：3 路，398 路，b612 路， b686 路， b799，e1 路，e20 路，k318 路，m223路， m223路，m224路 机场优势 去机场 30 分钟车程 动线设计： 室内水平主动线明确清晰，同时根据建筑 U型走向，设计一些副动线，尽可能将客流引至每家店铺 内部动线 主动线 +副动线设计 主动线充分考虑了商场的人流在商场内 流动的完整性，呈 U型走向，副动线通 过连接主动线，而将对客流量进行均 衡，尽可能将客流引向每家店铺 外部动线 人、车分流，人货分离 外部动线设计良好，人流有九大入口， 停车场在负二层，做到了人、车分流 四、业态分布分析 商家组合策略：主力店 +精品店铺 +特色酒吧街，针对主客流人群设置业态 主力店 ：依据 cocopark 的主题，“打造一站式购物体验中心” ，主力店业态涉及购物、娱乐、休闲、餐饮领 域等业态。 吉之岛超市主 要针对周边高档住宅片区的家庭式生活购物， 百老汇影城 ，满足各种电影爱好者 的需求， 美食广场 有休闲餐饮、商务餐饮，主要针对消费白领消费人群、商务人士的一些餐饮需求；主力 店具有高