技术研发中心管理流程.doc

技术研发中心管理流程 项目前期、施工及竣工交付全过程的设计管理工作。包括前期策划、规划设计、户型设计、立面设计、装修设计、景园设计、结构、设备、智能化等设计阶段的设计成本控制、管理工作。 1．前期策划设计管理程序 1.1.项目分析 1.1.1.购地前设计准备 协同各相关部门对项目进行实地踏勘，了解区域声调规划情况及动向，对地块进行密度分析，编写项目密度分析报告，为增加土地储备及吸纳土地提供规划设计方面技术支持，为土地成本评估提供可行性规划设计方案，并报规划设计中心进行交流、备案。 1.1.2.购地后设计准备 1） 配合前期部门，进一步对项目所必须的基础条件进行收集及整理，包括用地红线，控制性指标及规划设计要点等限制性条件；用地资料、周边环境设计限制条件、成本要求及现有设计；给水、排水、燃气、供电等管线资料； 2） 配合营销部分完成【项目策划定位报告】；明确产品定位、业态分布、总平布局、功能分区、建筑风格、住宅产品户型、配比、立面、标准等要素作为设计依据； 3） 重点了解当地政府主管部门发布的政策法规（包括《城市规划条例》、《建筑面积计算规则》、《停车位标准》、《公建配套标准》等）、媒体发布的社会政治和经济新闻、专业媒体的研究性文件收集相关信息作为设计方案的设计依据。项目所在地政府对其进行的中长期规划也应作为设计方案的设计依据。 本环节工作形成资料：务类设计所需基础资料 集团签批后的【项目策划定位报告】 1.2.概念规划设计 1.2.1.根据基础条件资料、规划设计要求、【项目策划定位报告】（营销部门提供）及其它资料进行项目的初步概念设计，概念设计主要包括： 1）密度分析； 2）总销售面积估算； 3）总平布局（多方案尝试）； 4）景观方案及朝向论证等； 1.2.2.概念方案经中心及规委会审批后形成最终成果文件。 本环节工作形成资料：签批后的概念方案。 1.3.项目设计计划 1.3.1.项目负责人根据【项目开发计划】中所确定的项目发展阶段进行【项目设计计划】的编制，要在保证设计质量的前提下尽量满足项目发展计划对设计进度的要求。 1.3.2.. 【项目设计计划】一般由设计表和工作计划设想组成：内容应包括设计各阶段内容时间安排、人员安排、措施点。 1.3.3. 【项目设计计划】通过部门负责人审批后需提交项目开发计划会议加以讨论和确定，设计计划确定后由部门负责人及项目负责人会签生效，分发各专业设计师并在部门存档。 1.3.4. 【项目设计计划】要全面、细致并有可实施性，实施过程中根据工作实施情况或随项目发展实施情况及时加以调整；并应作为整体项目设计的指导性文件； 本环节工作形成资料：会签后的【项目设计计划】。 1.4.项目方案设计任务书 1.4.1.项目负责人根据基础条件、规划设计要点、项目定位报告、概念设计及其他资料编写【项目规划及建筑方案设计任务书】（格式见设计管理流程）； 1.4.2. 【项目方案设计任务书】按设计管理流程逐级审批； 1.4.3.根据审批意见对任务书完成修改并定稿后，完成各部门会签，中心存档后发设计单位。 本环节工作形成资料：【项目规划及建筑方案设计任务书】会签稿及审批流程打印稿。 2.规划、建筑方案设计管理程序 2.1.设计单位及设计师考察、初选 2.1.1.实时收集境内、外设计单位信息，详细了解设计单位资质、排名、主要项目及获奖情况、主要设计师项目经验、特长等信息。 2.1.2.与备选单位初步接触，介绍项目概况、设计时间要求等内容，了解设计收费标准等信息； 2.1.3.选择5家以上初选单位，填写【设计单位信息登记表】； 2.1.4.组织成本、招标部门对初选单位进行资格审查及考察，填写【设计单位考察资料信息表】； 2.1.5.根据前面收集的各项信息及考察结果，综合招标及成本部门意见选择3家以上入围单位，制作【设计单位初选报告】，招标及成本部门会签后，报分管副总及总经理审批（重点项目需上报研发中心及集团规划委员会）； 2.1.6.直接委托设计单位详见设计管理流程。 本环节工作形成资料：设计单位提供的各类资料信息； 【设计单位信息登记表】； 【设计单位考察资料信息表】； 【设计单位初选报告】； 审批流程或领导批示； 2.2.规划设计招标 2.2.1.编写招标文件，包括【设计招标邀请函】（明确投标方案内容、设计范围、提交时间、费用补偿等重点内容）、【营销市场定位报告】、【项目方案设计任务书】及【项目规划设计要点】等其它基础资料，同时发放至各投标单位。 2.2.2.招标文件资料电子归档（盖章扫描件）； 2.2.3.安排一～两次中期交流工作。中间交流应按照设计单位规划设计特色顺引设计主导方向，在方案满足规划要点等前提条件的基础上，不应对设计单位设计构思提强制性及颠覆性意见。 本环节工作形成资料：【设计招标邀请函】； 2.3