容积率-中国产业地产精英俱乐部.ppt

京御地产OFFICE PARK 项目定位报告;前 言;一般认为，以总部基地的出现和成功，标志着中国Office Park的诞生和发展，之后雨后春笋般在北京和上海迅速发展起来了，这主要是由于以下原因而得到了政府的大力支持，并激起了开发商的无比热情： Office Park是社会经济发展的必然结果； 能够实现工业用地开发效益的最大化； 能够快速提升区域价值。;技术路线;外部环境分析;◆ 世界银行研究表明，当一个国家或地区人均GDP在3000－10000美元之间时，经济会有一个较长的高速增长时期；此时整体城市功能进入扩张阶段，商务中心的多元化发展成为可能， Office Park开始出现，并逐渐呈快速发展态势。 2007年中国人均GDP为2461美元，北京、上海等大城市人均GDP均超过了7000美元。;数据来源：中指调查、统计局;◆ 北京、河北两地产业梯度明显，北京以第三产业为主，河北以第二产业为主。 ◆北京的第二产业持续下降，第三产业逐渐增加，而河北省的则刚好相反。 ◆ 依据《北京市“十一五”时期产业发展与空间布局调整规划》，未来北京将继续向服务业转变，疏解城区功能，引导产业转移和聚集。 ◆ 河北作为离北京最近的区域，将是承接北京产业转移的最主要区域。 ◆企业作为实现产业转移和聚集的主体，必然会有一些企业由于商业成本、企业扩张、政策优惠，以及集聚效应等原因主动或被动地从北京中心区向外转移，从而带动北京周边区域Office Park发展。;在国外，伴随着城市化、交通发展和汽车的普及，城市中心逐渐衰落，而郊区则开始活跃起来，人们为寻求更加良好的环境去工作、居住，由此，也就带来了商务花园的规模发展。;《京津冀都市圈区域规划》 ◆ 打破行政区划的局限 ◆ 引导产业转移 ◆ 促进生产要素在区域间自由流动 ◆ 促进区域协调发展 ◆ 项目位于是京津冀三角经济区域的核心，必将是最大的受益体。;◆ 依据北京总体规划，未来将建设规划11个新城，大兴是北京重点发展的新城之一。 ◆ 北京大兴2020年的总体规划，把大兴规划为中部一体、东西两翼的发展格局，东西两翼是以京开高速和京津塘高速为发展走廊。 ◆ 项目位于京开高速连接北京和河??的枢纽位置，属于大兴规划的西翼经济发展带的延长线上，未来将受益于北京特别是大兴区的发展。;◆ 北京第二机场的建设时间表已经确定，计划2010年前开建。 ◆ 北京第二机场选址方案已经提交国家发改委审批，初步定于天津的武清、河北的廊坊，还有北京的大兴。 ◆ 项目与拟选的几个地方，距离都很近都将受到第二机场影响力的辐射。;区域价值提升与项目开发必要性;小结;汇报框架;总体状况;为了了解国内外Office Park的状况，以便为京御地产Office Park项目定位提供借鉴，我们从国内外选取了在开发理念、项目区位、产品特点、客户情况等方面具有参考意义的56个项目进行调查研究，并从中选取33个典型项目通过资料收集整理，开发商、业主及入驻企业领导的深入访谈和对入驻企业员工问卷调查等方式进行重点研究。;;国外典型案例—Smales Farm Technology Office Park;项目总建筑面积为11万平方米，占地10.8公顷，容积率为1.02。 有4栋写字楼：Sovereign、Telstra Clear、Air New Zealand 以及Q4。 每座写字楼都有自己独立的特点以及名称，面向的客户以及展示内容都不同。;Sovereign House;TelstraClear;Air New Zealand;Q4;应用了当时最先进的科技，具体如下： 智能楼宇控制 自动反应、控制，达到无人操作以及方便物业管理的目的，同时可以节能30%左右。 高性能建筑 提高了建筑的抗性，延长了使用周期。比如当结构失去耐久性的时候系统会自动检测发出警报，同时混凝土会释放修补材料来对破损结构进行修补来保障临时安全。 绿色建筑技术 对于环境有保护效果。如对于建筑物内废气废水得到妥善处理，既不会污染环境又能够循环利用节约成本。; 停车措施 园区内划分了长期停车区域和短期停车区域，对于车辆实现了有效地分流。短期停车位充足而且免费，针对10~20分钟的使用者。长期停车区有计费系统，工作日早9点到晚5点1新元（约合3.5元）/小时。 交通系统 园区组建了一个非赢利性的交通管理协会，专门为商务往来提供公共交通。同时与北部公交公司以及公路系统合作，在园区内设立中转站，有效地降低了私家车的比例。据测算，如果每周有一天所有人都使用协会提供的穿梭公交，在保证便捷性的同时可以节省15%的停车位，提高了效率并可降低建筑成本。;;;;◆ 大业领地位于上海松江工业区，距上海市中心40公里。 2005年开始运作，是上海最早运作的Office Park项目之一