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企业简介 保利房地产（集团）股份有限公司成立于 1992 年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是央企房地产品牌价值第一名 2002 年保利地产完成股份制改造，开始实施全国化战略布局前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖 22 个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司 业务范围包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业 企业分布 宏观环境分析 一、国家政策 二、国家经济 三、技术环境 四、文化传统 利率政策 贷款政策 09年的4万亿资金推动了中国经济的发展，而央行货币政策委员会提出，2010年要继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性 房地产资金密集，而宽松的货币政策，对房地产来说也有相当的意义 经济适用房 中央财政指出今后3年内投资9000亿元用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造，加快保障性“安居工程”建设继续成为政府的工作重点 09年房地产市场销售总额为20000亿 行业限制政策 国资委正式发布了央企“退房令”。在公布了16家房地产主业央企的同时，并未公示要求退出的78家央企名单 保利是16家之一 降低资本容量，控制竞争，限制房价 减少了供应量 国民收入趋势 通胀趋势 城镇收入比例增长趋势 技术环境分析 环保绿色 随着中国经济的迅速发展，人们对生活质量的追求越来越高，同时对绿色的向往越来越强烈 节能低碳 在2009年哥本哈根再次提出了低碳生活 ，就在近期，低碳生活已经成为风尚 健康安全 自5.12汶川地震之后，地壳活动越来越平凡，海地地震、智利地震、青海地震···等等 自动智能 科技的进步，带动了经济的发展，改变了人们的生活方式，自助化和智能化是未来的发展趋势 社会文化因素分析 消费观念 从中国传统的住房消费观念上来看，大多数人将住房与事业成功、经济自立、社会地位挂钩，引致人们对房屋的追求 心理预期 当经济发展处于扩张阶段时，投资者往往会产生乐观的情绪，过高估计房地产的增值空间，进而大投入大量资本 行业运行状况（1） 房地产投资情况 房地产置地情况 行业运行状况（2） 房地产完工情况 房地产销售情况 主要竞争对手 房地产行业竞争十分激烈，具不完全统计，09年一共有10万家企业，而行业百强的市场占有率为27%，但是行业前十：万科、中海、保利、绿地、华润、恒大、世茂、碧桂园、广州富力、万达一共占有10%的市场 组织结构 企业资源 企业运营能力分析 保利战略发展历程 第一个五年战略：坚持以经济效益为中心，以房地产开发为主业，开发中小型房地产项目 第二个五年战略：房地产开发要走精品路线”的思想以及“精品地产、文化地产”的市场定位 第三个五年战略：“立足北京，布局全国”的战略转型 企业战略 企业实施多元化战略，以多元化为发展目标，突出主业，多行业同步发展 原因在于：保利地产经过三个五年的发展，已经基本做到行业第一集团，其资金充足，而近期房地产市场调控压力巨大，风险增加，所以应该实施多元化战略，以寻找新的利润增长点，同时反三企业风险 企业要加快全国布局的步伐，积极向二线城市，以及西部发展 原因在于：保利虽以布局全国为战略，可是当下保利在二线城市分布任然稀少，而加之大城市竞争激烈，其降价压力巨大，所以应该应该加快进军全国的步伐 业务单位战略 研发战略：借助保利科技的力量，大力发展行业相关科技，以节能环保为研发重点 财务战略：适当降低资产负债率，降低运营风险，均衡行业风险 品牌战略：针对不同人群，继续坚持品牌差异化战略 市场开拓战略：积极发展房地产以外的行业，同时向西部进军。 人才战略：建立企业智库，加强人才管理，招纳培养高级人才。 * 保利地产 企业战略分析 制作人： 1.以北京、上海、香港、广州为中心 2.以省会等一级城市为重点 3.西部地区，二线城市分布稀少 分析示意图 内部分析 宏观分析 行业分析 企业战略 1.持续高增长，经济发展平稳健康 2.总量突破30万亿，世界第2 1.通胀趋势向上，已经超过10年高点 1.居民收入普遍增加，增长率稳定 2.城乡居民收入水平相差较大 3.农村居民收入较低 这是五城市的住宅供应量和成交量的比较，可以很明显的看出当下的房地产市场严重供不应求，住房供给缺口相当严重 新开工面积每年递增，09年增幅最大 2.自05年到09年销售面积均大于竣工面积，说明供不应求 五力分析模型 供应商 潜在进入者 购买者 替代品 行业现有内部竞争者 潜在资源分流 可能的资源分流 可能的需求分流 潜在的需求分流 对资本量和需求量的影响 对资本量和需求量的影响 对生产量和生产成本的影响 对需求量和价格的影响 土地掌握在国家里，以拍卖形式成交，国家不直接干预定价 建筑材料行业竞争激烈，产能过剩，如钢