第1章房地产估价概论.docVIP

房地产估价理论与方法精讲班第1讲讲义 第一节对房地产估价的基本认识 房地产估价概论(上 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性,房地产估价的要素,房地产估价的各种现实需要,房地产估价师的职业道德,中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1.熟悉房地产估价的含义; 2.掌握房地产估价的本质; 3.熟悉房地产估价的必要性; 4.熟悉估价当事人; 5.掌握估价目的; 6.掌握估价对象; 7.熟悉估价时点; 8.掌握价值类型; 9.熟悉估价依据; 10.熟悉估价假设; 11.熟悉估价原则; 12.熟悉估价程序; 13.熟悉估价方法; 14.熟悉估价结果; 15.掌握国有建设用地使用权出让的需要; 16.熟悉房地产转让和租赁的需要; 17.掌握房地产抵押贷款的需要; 18.掌握房地产征收征用补偿的需要; 19.熟悉房地产税收的需要; 20.掌握房地产损害赔偿的需要; 21.熟悉房地产分割的需要; 22.了解房地产保险的需要; 23.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要; 24.熟悉企业有关经济行为的需要; 25.了解房地产管理的需要; 26.熟悉其他方面的需要; 27.掌握房地产估价师的职业道德; 28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。 二、内容讲解 第一章房地产估价概论 每个欲进入房地产估价行业、把房地产估价作为职业的人员,首先应对房地产估价及房地产估价行业有一个总体了解。为此,本章介绍房地产估价的含义;本质、必要性等对房地产估价应有的一些基本认识,估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点,价值类型等房地产估价的若干要素,现实中对房地产估价的各种需要及要求,房地产估价师应有的职业道德,以及中国房地产估价行业的发展状况。 第一节对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 本书所讲的房地产估价,指的是专业房地产估价。在弄清什么是专业房地产估价之前,有必要弄清专业估价与非专业估价的本质区别。 (一专业估价与非专业估价的不同 对估价作广义和通俗的理解,即是估计经济物品的价格或价值,是任何人都可以做的,不论他(她估计得对与错,也不论其结果是否令人信服。例如,你看上了某处房子或者某块土地,想知道它值多少钱,或者判断卖者的要价是否合理,或者自己出价多少才合适,你可以自己估计,也可以问问亲朋好友的意见。这种意义上的估价,不妨称之为非专业估价。但是,要想获得科学、准确的估价结果,就有赖于专业估价。 房地产估价现今不仅是人们有兴趣了解的一种知识,而且发展成了一门学问和学科。作为一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价,还成了一种职业和行业。由于这种估价活动的技术性很强,估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益,甚至会对社会经济活动产生重大影响,关系公共利益和人民财产安全, 例如为房地产抵押贷款服务的估价关系金融安全,为国有土地上房屋征收补偿服务的估价关系社会稳定,所以不是随便什么人都可以从事的,只能由取得房地产估价师资格的专业人员和取得房地产估价机构资质的专业机构来从事。 概括起来,专业估价与非专业估价主要有以下5点不同:①由专业人员和专业机构完成——专业估价是由具有相关估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的;②是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的,而是运用科学的估价方法,经过严谨的分析、测算和判断得出的专业意见;③具有公信力——专业估价提供的意见较科学、准确、客观、公正,具有证明效力,能使公众相信、认可或接受;④实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的费用,是一种有偿服务行为;⑤承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责,承担相应的法律责任。 (二房地产估价的概念 房地产估价活动的核心内容,是根据特定目的,对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。为了保障这种分析、测算和判断的科学、准确、客观、公正,不仅要求从事这种分析、测算和判断的个人和单位应当是具有房地产估价资格的房地产估价师和具有房地产估价资质的房地产估价机构,而且要求在分析、测算和判断时遵守公认的原则,运用科学的方法,按照严谨的程序进行。通常把这里所讲的特定目的称为估价目的,特定房地产称为估价对象,特定时间称为估价时点,公认的原则称为估价原则,科学的方法称为估价方法,严谨的程序称为估价程序。因此,给房地产估价下一个完整的定义是:房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的,遵守估价原则,运用估价方法,按照估价程序,对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 上述定义中的“分析、测算和判断”,可以用估计、估算、测量