房地产定价模拟(花园洋房).docxVIP

凯旋城（住宅）价格模拟 编制：广大地产机构 日期：2016年12月11 一、模拟方式 根据项目价格策略的制定仍从定量、定性二个方面综合的综合考量，定量、定性考量仍按2016年12月9日由伊莱特设计单位所提供的1-2号地块总规划图（方案1）所确定的指标实施，模拟方式如下： 1、考察什邡市场洋房竞品盛世豪庭的数据，通过类比价值算术平均法+有效需求成本加价法确定洋房均价。 2、在具体单位定价模拟过程中，使用加权点数定价法，根据面积、朝向视野、楼栋别、楼层差等得出结论。 朝向差价：南北座向较贵，东西座向较便宜 楼层差价:一、三、四楼较贵，二、五、六、七较便宜。 视野差价：视野较佳，景观较佳为贵，面临墙巷或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜. 二、产品分类及基准均价 1、现金流产品：基准均价3600元/㎡左右 2、中端产品：基准均价3700元/㎡左右 3、高端产品：基准均价3900元/㎡左右 具体测算如下： 1、现金流产品测算 现金流产品　 1栋 朝向差 0 100 面积（㎡） 总价（元） 均价（元/㎡） 楼层差 楼层 项目 01 02 　 　 　 100 7F 面积 160 160 320 　 　 单价 3600 3700 　 　 　 总价 576000 592000 　 1168000 　 20 6F 面积 112.72 112.72 225.44 　 　 单价 3520 36