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出租物业的核算 一、出租物业开发的核算 出租物业是指房地产企业开发的以出租为目的的房地产。 根据《企业会计准则》的要求，房地产企业出租物业作为投资性房地产进行核算。投资性房地产是指房地产企业以取得租金或资本增值为目的而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物。 (一)出租物业的确认和初始计量 1．出租物业的确认条件 根据《企业会计准则》的要求，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 对于房地产企业的出租物业来讲，作为投资性房地产确认的条件包括以下两点： 出租物业竣工验收并达到预定可使用状态。 出租物业的租赁期开始。 2．出租物业的初始计量 根据《企业会计准则》的要求，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成(包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等)。 对于房地产企业的出租物业来讲，出租物业按照出租物业开发产品成本进行初始计量。 (二)出租物业开发的账务处理 1．出租物业成本支出的账务处理 出租物业的成本支出通过“在建工程”科目进行核算，并按照出租物业的不同产品进行明细核算。发生成本支出时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。 出租物业成本支出项目的设置与开发产品的成本支出项目相同。包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。 【例7—1】 2009年6月30日，中联房地产公司为开发购物中心支付土地价款1亿元。中联公司根据有关原始凭证，应作如下分录入账： 借：在建工程——购物中心 100000000 贷：银行存款 100000000 2．出租物业竣工的账务处理 出租物业竣工且租赁期开始时，已租赁部分成本从“在建工程”科目转入“投资性房地产”科目。借记“投资性房地产”科目相关明细科目，贷记“在建工程”科目。 由于出租物业分区域出租，因此要按照不同业态设置辅助核算，单独归集每个出租业态的建造成本，使每个业态成本具有“可计量”性，防止因部分出租造成投资性房地产难以确认。 “投资性房地产”科目按照不同的业态分别设置明细科目，计提折旧时可以按类进行。 【例7—2】 续上例，中联房地产公司竣22的购物中心于2010年2月1日开业，总成本为5亿元，总建筑面积10万平方米，出租面积比例为80％。中联公司根据有关原始凭证，应作如下账务处理： 已租赁部分成本＝总成本÷总建筑面积×出租面积比例＝50000÷1O×80％＝40000(万元) 借：投资性房地产——购物中心400000000 贷：在建工程——购物中心400000000 (三)出租物业暂估入账的账务处理 房地产企业出租物业开业产生租金收入时，如果成本决算还没有完成，应按照预算成本暂估入账并提取折旧，待实际成本确定时再进行调整。 【例7—3】 2009年12月31日，中联房地产公司开发的购物中心竣工，但成本决算还未完成，按预算成本该购物中心开发成本总计5亿元，总建筑面积10万平方米。2010年2月该购物业中心成本决算完成，实际成本总计为5．5亿元。中联公司根据有关原始凭证，应作如下账务处理： (1)暂估入账时。 借：投资性房地产——购物中心——暂估入账 500000000 贷：在建工程——购物中心——暂估入账 500000000 (2)实际成本确定时。 先按暂估入账时的会计分录用红字冲回，再作会计分录如下： 借：投资性房地产——购物中心 550000000 贷：在建工程——购物中心 550000000 二、出租物业收入的核算与管理 (一)出租物业租金的计算 出租物业每一期间应收取的租金，应根据租赁合同或协议规定的收取时间和标准进行计算。在计算租金时应重点关注以下几点： 房地产企业应根据进场交付确认书与承租客户书面确认起始计租日，并提交企业财务部门和经营部门作为计算和收取租金的依据。 房地产企业经营部门应根据合同约定及确认后的起始计租日，计算应收取的租金，并负责完成租金的收取工作。 房地产企业财务部门应根据合同约定、确认后的起始计租日及已收款情况，完成与租金相关的账务处理。 (二)出租收入的账务处